武汉 高价房观望低价盘抄底

记者 赵浩

在3月21日、22日举办的武汉2009“家住江南”房展会上，万科魅力之城、恒大帝景、保利华都等楼盘展位前，看房和洽谈的置业者络绎不绝。主办方介绍，开幕当天，共有近5000人参展。不过，据中国证券报记者调查，有意向购房的人则是“看的多，下单的少”。

2月份，武汉楼市成交量环比增长70%，达到近7000套，这一数据甚至高于去年任何一个月份的数据。然而，进入3月，武汉市主城区在售楼盘成交均价依然逐周下降。业内专家分析，2月份以来成交量以中低价房为主，导致成交均价下滑。近期高端房源逐渐增多，并有所提价，而买房人对高价房依然持观望态度。

三月房价逐渐走低

据亿房研究中心的统计数据显示，目前武汉市主城区在售楼盘387个，成交均价5365.19元/平方米，比上周(3月5日—3月11日)下跌了38.22元/平方米，跌幅为0.71%。3月第三周（3月12号—3月18号）全市销售套数1453套，较上周增加了596套，涨幅为69.54%，平均每天销量为207套。

与新房的下跌趋势相比，武汉的二手房市场在成交量和价格上都显得比较平稳。据亿房研究中心的统计数据显示，3月第2周（3月9日-3月15日）武汉二手住宅平均成交价格为4142.25元/平方米，与上周相比上涨了7.03元/平方米，环比涨幅为0.17%；成交套数为882套，较上周增加了453套，增幅为105.59%，平均每天成交量为126套。

武汉常成房地产代理公司经理游静介绍，除一些低价房成交价格下降、成交量有所上升之外，位置和品质较好的高价房最近不但成交量清淡，且价格有松动的趋势，比如在武汉大学附近的银海雅苑，由于其位置和品质较好，其二手房去年以来一直保持在8500元左右的水平，但最近也有房主将价格降至7500元，依然没有买家。

购房人价格敏感度高

记者走访了部分准备买房的人。家住汉口的李先生告诉记者，他的小孩在武昌工作，准备在武昌买房结婚，可是看了看一些比较好的楼盘，降价幅度都不大，他还是准备再继续观望，如果能在现在的基础上降价1—2千，他就会出手买房。

也有部分投资者认为，虽然目前的房价比较贵，但是降下来的可能性并不大，因为好的房子只要稍微降些价，就马上会有人出手，因此，要不要现在买房，他们也在犹豫。在徐东租房的杨小姐告诉记者，由于工作地点的原因，她原本打算在徐东的美林青城购房，可是起价7380元的房价还是让她有些吃不消，“还是等等看吧”。

与高价房的观望相比，低价楼盘则人气较高。起价3721元的锦绣龙城四期由于价格比周围同品质的楼盘价格都要低，在展会现场受到了众多购房人的关注。据该楼盘职业顾问介绍，截止到下午四点，该楼盘自己组织的看房车就已经往返了展会和楼盘间四趟。

重庆 两周缩量价稳可期

记者 徐畅

“我们针对婚房推出的户型很受欢迎，预约都十分火热，要想挑到称心的，得趁早啊。南坪转盘修好后，这个项目还将升值。”在重庆东原锦悦，售楼小姐向一对看房新人介绍。

进入2009年以来，重庆房地产市场创造了连续5周全国商品房成交面积第一的楼市神话，但受购房契税可能上调的影响，3月出现两周的深度回调。业内人士表示，拆迁购房活动逐步展开，结婚购房等刚性需求进一步释放，加上开发商积极推盘，激发出巨大的潜在消费，为重庆楼市价稳量升的逆转提供了动力。

开发商积极推盘

中国指数研究院数据显示，重庆房地产市场在连续5周位居全国商品房成交面积第一之后，连续两周深幅回调，但在上周（3月16日-3月22日），重庆商品房交易出现了价稳量升的逆转，主城区商品房成交5219套，成交面积达到49.30万平方米，均价3802元。同时，新增房源也大幅提高，主城区新增建筑面积达到17.47万平方米。其中，南岸区保持近两周来的强势，继续在成交面积和成交金额上双领跑，单周成交1069套，成交面积9.99万平方米，成交金额4.09亿元。

在成交均价方面，各区普遍保持3月以来的平稳，大渡口、高新区、江北区、南岸、沙坪坝、渝北等区出现小幅度下滑。而渝中区由于重庆天地雍江苑开盘，发售起价即为6000元/平方米，使得该区成交均价大幅上涨1515元/平方米，达到了4490元/平方米。

“上周的回升，是开发商大力度打折优惠推盘来响应政策的结果。”中国指数研究院西南分院研究员郭雨明告诉记者。

3月18日，重庆市出台上调购房契税政策。开发商对此也表现出了有足够的预判和承受能力，重庆龙湖在16日就打出广告表示，即将在“易房节”上隆重推出六个在售盘“买新房免契税”的优惠活动。

拆迁购房激发持续回暖

巨大的拆迁刚性需求成为成交量持续回暖的主要保障。3月21日，重庆江北区观音桥处成功进行了危旧房定向爆破，这是重庆2009年危旧房改造的第一爆。今年重庆计划投入320余亿元拆迁400万平方米危旧房，除此之外还将捎带拆迁危旧房片区内因整体规划需要而必须拆除的非危旧房屋，涉及面积153万平方米，总共拆迁面积500多万平方米。

另外，在重庆确定发行的58亿地方债中，将有30亿元用于主城区危旧房改造工程。由于这次发行地方债税收优惠政策也比照国债执行，利息所得免征企业所得税和个人所得税，市民不仅可以购买本市的地方债，如果利率较高还可能吸引外地的投资者来购买。

“由于近期市场交易活跃，加上政策效应，外地炒房团纷纷入渝，甚至还吸引了国际投资机构的关注。” 郭雨明表示，在两江区和保税港等政策规划项目和地方债的刺激下，国内外的投资者加大了对重庆房地产市场的关注。

此前，重庆市副市长黄奇帆表示，这种方法实现了双赢。一方面，在普通市民心中，总认为商品房比拆迁房修得好，价格也比较贵，这样做，可以提高拆迁户的居住条件。另一方面，团购鼓励了房地产开发企业的信心，稳定房市。

针对如此巨大的市场需求，开发商纷纷抓住按揭贷款优惠和放宽区县居民购房入户限制等政策落地的机会，利用房交会、春游团购等形式大力推盘，甚至出现了11个项目同一天推盘的情况。有调查显示，近六成的拆迁居民倾向于购买90平方米以下两室户型或30—50平方米单间配套或一室户型，并愿意以团购的形式购房。针对需求，开发商在产品上也推出相应的楼盘。在当地举办的2009年首场拆迁购房团活动中，龙湖、金科、融侨、富力、巨成、聚信、阳光汇、骏逸等30多家一线开发企业纷纷加入。

广州量跌价跌中的“上涨”

记者 王成盛 广州报道

“这个房子我看了有小半年了，最近外界都在说房价又开始涨了，昨天售楼小姐通知我，他们之前的一些折扣政策要取消，所以我今天就来签约了。”方圆月岛售楼部内唯一的客户向记者说道。方圆月岛位于广州珠江新城，目前每平方售价在18000元到20000元。

2009年开年以来，伴随着光大花园、保利中环广场等日光盘（开盘当日销售完毕）的出现，一时间广州楼市成交量放大，楼价重新向上的论调充斥着坊间。而开发商也不甘寂寞，不时有楼盘对外宣称将抽签认购、提价销售。

其实，商品房并不具备同质性，除非发生大规模普涨，否则，购房者是很难判断自己所购小区楼价是否上涨的。目前号称国内最先触底反弹的广州楼市，真实的情况到底怎样呢？

广州市国土房管局公布的数据显示，2009年1、2月份广州一手楼销售面积分别为46.18万平米和47.36万平米，成交均价为8018元/平米和8011元/平米。这一组销售量和销售价格意味着什么？拿出历史数据，我们吃惊地发现，今年1、2月份的销售量在2008年6月份以来月度销售量排名中分别位列倒数第二和倒数第三，是为数不多的月销售量跌破50万平米的月份。而2月份销售价格更是2007年4月份以来的最低价格。

量跌、价跌？但外界为什么会感到广州楼市成交量在暴增、价格在上涨呢？一种说法是，外界所感受的成交量增加，实际上是销售套数的增加而并非销售面积。对于成交量错觉，或许另外一组数据能说明问题：2月份，广州市十区二市共签约成交了商品住宅7692套，与1月份的5450套相比，提升了足足41.1%。而也有更多的业内人士认为，目前广州房管局的数据大多会滞后一个月，因此不能反映楼市的实时情况。

虽然外界对成交量抱有争议，但对销售价格上涨似乎一致的不看好，大多认为是开发商玩的一个小把戏。借助消费者都有买涨不买跌的心理，一个楼盘的销售价格大多会采用先低后高的策略。开发商所宣称的提价可能只是一个障眼法而已。

但无论怎样，一个不容忽视的现象正逐步显现。一方面，随着国家对房地产信贷的放宽和一些扶持政策的出台，开发商似乎正逐步走出资金困局，有能力与市场相持下去。而另一方面，调整了一年多的房价加上贷款利率的下调、公积金贷款额度的提高，促使购房者的刚性需求得以显现。

在广州花都朗月君庭的售楼部，一位徐先生正签约购买一套120平米的商品房。该楼房目前总价已由最高时的72万元降至50万元，首付只需10万元，月供只要2000元。作为公务员的徐先生称，现在这一房价自己完全能够承受得起。陪同徐先生签约的还有他的两位年轻同事，他们已提前一步在两天前分别在该楼盘购买了两套房。