企业库存难降 政策效应渐淡 降价趋势将成（资料图片）

前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，春节前后，全国房地产市场又渐渐回归冷清，全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。业内人士认为，2009年，全国房价可能酝酿新一轮下跌。

市场人士分析，自住型需求在经过近四个月的消化后，目前已经减弱；而有效需求进一步释放，需购房成本继续降低。种种迹象表明，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。不过，受宏观经济可能见底以及进一步救市政策预期的影响，房价降幅不会过大。

企业库存高压难解

从1月28日到2月9日，万科对上海几乎所有的在售项目推出春节让利促销，这比去年万科掀起降价潮的时间提前了12天。更为重要的是，在各大城市，与万科一样进行价格调整的房企和项目日益增多。

业内人士分析，房地产企业存货激增、消化困难，是迫使其加快推盘和降价销售的主因。

目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。

戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。

而根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。

政策效应逐渐淡化

1月份，全国重点城市新房成交量再度普降，而同比则涨跌互现。第一创业公布的监测数据显示，上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%，南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。

21世纪不动产分析师孟奇认为，去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微。目前，第二阶段的刺激政策，比如购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等，仅限于个别城市，尚未在全国推开。而政策预期则可能加剧有效需求的观望，政策效应逐渐淡化。

有研究报告显示，目前国内一、二线城市房价收入比，距2003年-2005年的平均水平，还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡，导致房价看跌的预期越来越强，从而进一步延迟和减少大额消费。这也使得政策效应逐渐弱化。

降价趋势或将形成

一位资深人士指出，商品房可以视为一种“大宗商品”，其价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。在目前的价格水平上，有稳定收入人群的购买力不足，将使房价存在进一步下调空间，降价趋势或将形成。

国家发改委的最新数据显示，2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来连续两个月同比下跌；环比下降0.2%，是连续6个月环比下跌。（记者 林喆）

因政策因素成交急剧放大的“暖冬”刚过，北京房地产市场就遭遇“倒春寒”，新房成交量和新开住宅项目数均大幅下滑。针对后市，即使是最为乐观的业内人士也认为，楼市起码要到今年下半年才会出现新的“艳阳天”。

春节长假后，伴随着多家新楼盘的“扎堆上市”计划，许多上海新老楼盘都在开始运用新一轮营销计划争夺潜在客户，记者走访开发商和业内专家了解到，比较明显和激烈的价格战，最有可能在一季度末到来。

牛年春节，珠三角楼市再度降温，经济前景不明使该地区楼市再次呈现价量齐跌格局。有分析人士指出，倘若春节后成交量难以放大，后续新盘陆续上市，珠三角楼市恐迎来新一轮跌势。

近期，我们走访了中国开发商策略联盟、上海易居研究院和中国房地产测评中心等单位，对我国未来房地产走势和房地产业与国民经济间的互动关系，进行了多方交流。根据调研结果和我们的研究，对房地产行业未来发展和对国民经济影响，有如下几点判断：

首先是行业总体上的调整不可避免。

其次，土地成本是“房价加速器”的关键。

第三，上市公司比非上市公司面临更大的经营压力。

第四，两类公司将渡过难关。面对行业“冬天”，有两类公司将度过冬天。最后，保障性住房的增加将改变房地产市场结构。