在中国6万家房地产企业当中，有90%以上的企业是项目组式的公司。这些项目公司的特点是“打一枪换一个地方”，做完一个项目之后不知道下一个项目在哪里。没有战略目标，没有团队建设，没有机制、流程，对下游产业链极尽压榨之能事，对行业生态更多的是掠夺，而不是建设。这些项目公司在行业门槛日趋提高、行业日渐规范的今天，面临的可能就是生存还是毁灭的问题。那么它们今后到底应该何去何从呢？

在刚刚过去的2009年里，有11家房地产企业凭借多年的品牌经营与深耕细作进入了“200亿俱乐部”。然而，这一现象反映的却远远不是中国房地产市场的全景。在全国多如牛毛的房地产公司里，占据更多数量的实际上是那些项目组式的公司，它们名为房企，实际上手里仅有一两个项目在运作，它们的老板名为董事长、总经理，实际上却并不是实业家，而只是一个投机团伙的牵头人。

这种项目组式的公司在中国房地产业步入市场化之初就大量存在，时至今日，仍然使这个市场纵容着投机心态与实业经营的博弈，导致这一市场依旧缺少标杆的企业与榜样的力量。

历史遗留的产物

在资本市场有一种手段叫“借壳上市”，许多项目组式的房地产公司也有类似的手法，即“借壳圈地”。这样的项目组式的公司大量存在，正是中国房地产业初期发展阶段历史背景下的特殊产物。

中国地产走向市场经济的产业化历程还很短暂，因此也付出了一些成长的代价。

“中国的地产业在从计划经济走向市场经济的过程中，盲目地学习了美国的‘期权地产’，像炒期货一样把地产业发展成为金融投机的一种游戏。”北京锡恩英才人力资源管理顾问有限公司常务副总经理、高级管理顾问杨鹏博认为。

在这种粗放的市场环境下，许多房地产公司从本质上就没有想要去做实业，它们做公司的目的就是为了炒地、炒房。加上中国地产行业与金融、民生社稷联系紧密，一直游走于市场经济与计划经济的中间状态，地产业成为国家政府管控如何去度量松紧程度最困难的一个行业。在这样的情况下，企业老板们往往会寻找政府管控中间地带的缝隙，在夹缝之中，用投机的心态追求短期效应的实现。

另一方面，中国的房企，即便是一些品牌企业，对资本周转率和资金回报率的管控水平都相对较差，缺乏优秀的金融和财务人才，由于对长远资金回报率的管控能力不自信，使很多企业的老板们选择了追求短期的投机效果。与此同时，团队管控能力上的先天不足也使众多老板们厌倦去做实业，他们更倾向于去做“资本家”而非“企业家”。因为资本家只需用资本去获取资本，用钱去“套”钱，这让中国很多房企更像是一个投资公司，它们的老板更像一个投资人。

投机行为与赌徒心态

杨鹏博给项目组式的房企归纳了以下几个特征：等待、茫然、混乱、浮躁以及追求赌博般的刺激。在他看来，这样的项目组可以聚合一群追求短期利益的赌徒，但却离散了真正的团队。因为真正想长期在一个团队发展下去、具有使命感的员工很难在这样的团队内长期存在。另外一个事实是，很多项目组老板搞地产只是想“借鸡生蛋”，借此获取人生的“第一桶金”，因为他们往往做一个项目就可以实现暴富的目的，捞一把之后可能会另作他图，导致员工很容易对老板失去信任。

“这些项目组式的公司有一些共同的典型心态：不要品牌要炒作，不要口碑要利润，不要品质要位置，不爱客户爱银行，质量售后靠边站，捂盘捞金最关键。”杨鹏博指出。

而这也一语道破项目组式的公司与真正的房地产企业之区别所在。这些项目公司的老板们只需要让客户了解自己所做的产品而并非公司的品质，也不需要产品建立良好的口碑，因为盘卖掉了，实现了利润的最大化，他们的目的也就达到了。万科这样的公司可以在一个城市的边缘地带拿地，通过自己的产品品质、物业服务、客户价值细分下的精心营造和设计、对周边区域环境的拉动效应等要素提升产品价值，但项目组式的公司由于没有品牌效应，一定会追求地块的位置，因为位置是人们买房的第一考虑要素。因此在房地产市场发展初期，项目组式的公司实力虽小，但偏偏要在城市最繁华地带抢位置，凑热闹，直到今天的产业已经疯狂到只能靠大型国企、央企去疯狂砸钱获得地王的地步时，才使他们逐渐退出对热门地块的争夺舞台。企业都强调客户至上，但项目组式的公司可以做到不需要接触任何客户，他们的楼盘可以找房地产经纪公司、策划公司进行设计、策划和推广，物业可以外包给独立的物业公司，销售也可以外包给营销公司，只要能在银行拿到钱就可以运作下去，这导致那些项目公司的老板们永远不会把了解自己的客户当做重要的事情。

寻找出路

项目组式房企的大量存在是历史发展的产物，而这类公司面临变革也是历史发展的必然要求。这从这类公司目前在一二线城市生存空间被挤压的现状中就可见端倪。

在中国三大中心经济圈即环渤海、长三角、珠三角的中心城市，由于客户消费水平更高、土地资源更加稀缺，政府对招标方面的要求及金融实力的门槛更高，光靠钱打江山的运作方式变得极为艰难，越来越多的项目公司被大公司以收购、并购的形式所吞并。特别是在一线城市，由于城市化建设的相对发达，使得这些城市在后期追加的建筑和地产开发当中，更多追求的不是快速地把地卖出去，而是建造的产品要符合这个城市的品位和形象，符合区域内客户群体的需求，这些区域性的消费者需求的领先和政府战略决定了不可能再让项目组式的公司获得更多机会。而很多市场竞争力排名靠前的地产公司，已经在一线城市赚足了名头，它们也开始将触角伸向了二线城市，使这些城市马上将进入一种急迫、紧张的竞争状态。这些公司在一线城市确立的品牌优势、对市场和客户的充分了解、运营管控的成熟和精细化管理，都是项目组式的公司无法比拟的。

在当前的市场形势下，对于项目组式的开发公司，摆在自身面前的只有两条路：或者急流勇退，见好就收，换一个产业去做；或者真正悟出成功的真理，立即着手向公司化的方向转变，在其他的房地产公司挤掉泡沫，真正的房地产公司将项目公司排斥出这个市场之前，让自己的规模和规范达到相匹配的程度，从项目组走向公司化，从短视行为走向追求长期的、均好的利润增长，从短期的“捞一把就走”的浮躁心态到持续创造价值、寻求合理利润回报的商业逻辑态度。

“这个行业将逐渐发展为优质企业的集合，当全国排名前20的企业能够占到整个市场份额的20%的时候，项目组式的公司将彻底失去发展的空间。”杨鹏博认为，随着优质企业联合拿地现象的蔓延，未来用合作、整合来实现房地产项目组的合并将会是一个发展方向，“目前这些项目公司，谁先完成公司化改革，谁就能通过和那些未完成公司化改革而不得不被合并、被兼并的企业一起联合加快速度，形成一个新的全国性的优质的房地产企业品牌。”