“穷则思变”

离成都市中心约40分钟车程的东郊龙华村村民们，对“小产权房”也有自己的一套评判标准：“凭什么地方政府只花费几万元一亩的补偿，就可以征用我们的土地，一转手拍卖给开发商就是几百万元一亩，而我们自己却不能直接转让和开发呢？”

被称之为成都市“村民土地股权化改革典范”的龙华农民股份合作社，2004年由当地2066名村民以宅基地等非耕地自愿入股的形式组成。合作社一共拥有370亩土地可整理开发，除去“安居工程”及为农民创收而建的兴业市场用去其中170亩外，还有200亩将转为国有土地进行招拍挂出让。

当年以宅基地参股的农民在得到每平方米140元～300多元不等的补偿后，还从新建成的安居工程——龙华社区领到房子，成了名副其实的“居民”。与“北湖印象”不同的是，就记者所知，龙华村的安居工程并未有房子对外租售。

据龙华村所在的大面镇政府办公室主任邓军透露，现在该村周边公开出让地价已达每亩200万元，“土地增值收益相当可观”。而合作社“股民”们由于土地租金等收益，人均每年收入在1万元左右，在养老、医保、子女上学等方面均得到了保障。

但他也承认，从政府管理的角度考虑，村民自行安排集体土地的流转开发，会导致国家税收流失，而政府高价招拍挂土地是为了增加财政收入，以确保收回在各项基础设施上的巨大投入，综合来看，由政府进行经营性土地的整理配置，仍然是最有效的做法。

方向初定前景未明

无论是让刘国强又爱又怕的“北湖印象”和“小产权房”，还是让龙华村民尝到甜头的自行整理开发集体用地的探索，背后都凸显出一道全国性的难题：农村集体土地如何合理流转。

而随着成都成为首批城乡统筹发展试验区之一，7月27日，该市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，此种僵局有望得以打破。

该《办法》规定，今后在成都试验区内，集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位，可以进入土地有形市场进行招拍挂公开出让，土地使用者可申请办理土地使用权登记，宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。

龙华村的干部邓军相信，随着《办法》的出台，集体产权房屋可进入市场流通，将增加农民的资产价值。也就是说，集体产权房屋有望得到法律和市场的正式认可。

面对农村大量集体土地可望正常流转的重大变局，敏感的业界人士不仅看到其中的机遇，也预感到会有新的问题出现。

“《办法》给人的印象是，以往严格的限制并未完全放开，但给了一些人打擦边球的空间。”成都合泰房产副总经理黄海称。他认为，一旦集体建设用地得以流转，商品房市场可能受到打着此类“安居工程”旗号的房地产项目的有力挤压。

成都鑫达房产总经理范红认为，这将大量增加城市建设和住宅用地供应量，对成都房价上涨势头有一定缓解作用，开发商也会获得更多机会。

“多层次房地产市场需求将会促成多层次的房地产开发，这也是开发商面临的新课题。”范红说。

在上述《办法》出台之前，对于成都“小产权房”蔓延的现象，有说法称政府本着“不干预、不打压、不鼓励、不支持”的“四不”态度，某种程度上等于是默许了。但面对记者采访，成都市国土局法规处负责人态度微妙，未予正面回应。

“新政策实际上只是在局部地区的集体土地流转问题上开了个小口子，对小产权、乡产权等有争议之处并未打开闸门。”他说，“现在我们正在进行针对性的调研，将会提交专题报告让市级领导作最终讨论裁决。”

换言之，即使各种政策迹象都趋于利好，但“刘国强们”该不该下定决心买下那套房子，还真不好说。（张明 党鹏）