“小产权房”乱局待解

建设部最近专门针对“小产权房”发布购房风险提示称：“小产权房”不受法律保护。继而，北京市国土资源局表示，北京市国土部门正联合北京市农委在全市范围内开展“小产权房”调查，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。

如今已占全部销售楼盘数量两成的“小产权房”，命运存在着诸多悬念。 [建设部发布购房风险提示:小产权房不受法律保护]

“小产权房”仍在销售

“停工停售，是指那些还在开发的项目；现已成规模的，依然可以卖。”6月27日，中国经济时报记者以购房者身份致电北京通州区某楼盘，销售人员并不避讳，一开始就声称该楼盘是“小产权房”。

据了解，叫做“环湖小镇”的上述楼盘占地面积35万平方米，总建筑面积63万平方米，一期开发22万平方米，共33栋楼，去年9月开盘均价2680元/平方米，如今已上涨至3050元/平方米。销售人员对记者表示，购买该处房产后还“可以转让，有房产证”。在记者一再追问下，销售人员说，所谓“房产证”是当地村委会发的。更令记者惊讶的是，在这里购房还可以办理一种叫做“循环贷”的贷款。

小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

6月27日，本报记者同样以购房者身份致电北京另一“小产权”楼盘“溪湖北宅”，接听电话的工作人员声称“房子已经卖完”，提到“小产权”话题，对方十分敏感。据知情人士透露，该楼盘并非已经售完，而是一直在对外销售。

通过两天的调查，记者发现，在北京，“小产权”项目确实不少。另据知情人士介绍，在通州、房山、昌平、怀柔等区县都有大量的“小产权”项目。如通州的“太玉园”、“云景豪庭”；怀柔的“溪谷风情”、“草根香村”、“紫檀”、“驭水山居”、“宽沟8号”及“纯境庄园”；房山的“滨水雅园”；密云的“文冠山庄”等，均属“小产权”项目。而据“环湖小镇”销售人员透露，仅其所处的通州张家湾一带，就有十多个类似“环湖小镇”这样的“小产权”项目。

“小产权房”开发成本至少省50%

目前市场上的“小产权”叫法不一，有的叫“村产权”，有的是乡镇一级的“产权”，有的是区一级的“产权”，有的甚至连上述所谓的产权都没有。

所谓“小产权房”，自然是与“大产权房”相对而言的，后者就是我们平常所说的商品房，而“小产权房”是指利用农村集体土地开发建设，然后出售给非本集体经济组织成员的房屋。本来，对于商品房来说，根本无所谓产权大小之分，所谓“小产权”，即是无产权，实属非法产物。

“‘小产权房’首先没有经国家正式批准建设，也就是说它没有获得真正权益，包括土地使用权，仅从土地成本来说，它就能省去一大块。”6月28日，中关村不动产商会会长杨建平在接受中国经济时报记者采访时如此表示。杨建平告诉记者，在商品房开发中主要有三大费用：第一大费用是土地费用，其余分别是市政配套费用和建筑安装费用。这三大费用约各占项目开发成本的1/3。

杨建平说，当前“小产权房”的开发建设多是假借“新农村建设”名义，以改善农村居住条件为名，行商品房开发之实。“因为它没有取得合法用地手续，本身就不合法，所以所有跟办理产权相关的税费也不存在。”杨建平表示，和普通商品房开发相比，“小产权房”开发因此可能省去2/3的成本，考虑到为改善环境，适应人们居住，可能要投入一部分公共设施配套费用，但最少可以节省一半的费用(成本)。

这就为“小产权房”的异军突起赢得了广阔的市场空间。据业界人士统计，“小产权房”价格通常只有市内商品房价格的25%-30%，也就是说，花上仅大约相当于购买普通商品房首付的价钱就可以拥有一套“小产权房”。所以，尽管不少购房者明知“小产权房”隐藏着风险，但仍旧趋之若骛。

在通州“双旭花园”，正在出售的178平方米连体别墅总价仅80万元，比周边同类项目价格低很多，这种连体别墅目前也没有产权。销售人员告诉记者，该楼盘前期开发的普通住宅业主虽然已经入住很长时间，目前也没有正规的产权证，究其原因，是手续不全。

据悉，北京“小产权房”价格一般在3000元/平米左右，如位于通州区张家湾镇的小产权楼盘“欣桥家园‘均价为3300元/平米、同样位于通州张家湾镇的“祥和乐园”均价仅为2860元/平米。价格低就是这些项目的优势。

“小产权房”何去何从？

中原地产华北区董事总经理李文杰对“小产权房”已占全部销售楼盘数量两成的说法表示怀疑。李文杰表示，应该严查“小产权房”背后的官商勾结。“你想，在政府眼皮底下，如果上面不表态，谁敢干？！”

按照我国现行法律法规，严禁在集体土地上进行房地产开发，农村集体经济组织集中建设的农民住宅楼，只能用来安置本集体成员，不得向本集体以外成员销售。

眼下，业界对“小产权房”的关注度很高，人们除了对购买“小产权房”到底有何风险以及对事态如何发展比较关注外，也有业界人士提出应对这一现象进行深刻反思。

“任何事物存在就有一定的合理性。”阳光100常务副总经理范小冲对记者表示，“小产权房”的大量出现虽然与政府有关部门睁一只眼闭一只眼有关，但是与房价上涨过快也有关系。“过去基本上没有人敢买，现在房价太贵了。”范小冲觉得，商品房价格太贵是很多购房者铤而走险、购买“小产权房”的一个重要原因。

与主张严厉清查“小产权房”不同，中国社会科学院研究员曹建海则代表了另外一种观点。“我认为应该支持它，它代表的是农民的利益。”曹建海说。

“我们正在对‘小产权房’进行摸底调查，至于今后具体怎么处置，现在说不好，要等调查完了之后再进行研究。”6月28日，北京市国土局有关部门负责人在接受中国经济时报记者采访时说。

在记者请其预测时，这位负责人表示，目前违规建设的“小产权房”项目可能将面临两种命运：一种情况，如果是占用农田盖房子的，肯定将会被铲掉、推倒；还有一种情况，如项目符合规划，同时本身是建设用地，可能还会有一定余地。后一种情况若保留，使之合法化，补办合法手续，该罚款的还将罚款，同时还须交纳土地出让金。“这只是我个人的一种推测。”这位负责人说，由于情况比较复杂，他也不敢妄下定论。

“小产权房”究竟将面临怎样的命运，何去何从？目前仍然充满悬念，人们拭目以待。 （周雪松）