近日，建设部、北京市国土局接连发布购房风险提示和停工停售禁令，“剑指”北京城郊违规开发、销售的小产权房。面对政府部门的 “暧昧提示”和 “仓促禁令”，社会公众心里不免有些疑惑：小产权房的“茁壮成长”并非一年两年，小产权房的隐藏风险也不是一天两天，为何直到今天形成“燎原之势”，政府部门才想起“发威问罪”呢？

自产自销打起擦边球

乡村小产权房自出现以来一度成为社会关注的热点。有人说它违法，有人说它不违法，还有人说它处于灰色地带。称之违法的理由是，根据我国法律规定，农民在集体土地上建造的房屋不得向本集体经济组织之外出售。而称之不违法的理由则是，法律并没有禁止“出租”农民在集体土地上建造的房屋。

那么，小产权房的交易到底是“出售”还是“出租”呢？近日，记者在调查了解北京几个小产权房产项目时，售楼人员都明确表示，他们这种小产权房“不办理产权证，但会有50年的租赁证明”。

“当然，这种长达数十年的‘租赁’与‘购买’商品房在使用上没有什么区别，或者说这种‘租赁’是一种变相的‘出售’，打了法律的‘擦边球’。”北京市德恒律师事务所律师王巍认为：“房子下面的土地是农村集体所有土地。按照法律规定，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用。而即便土地的所有者和开发商一起将之开发成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，房屋的买卖只是买主和卖主之间的‘私下’交易，没有任何法律能够保护这种买卖后权利人的权利。”

采访中，一位售楼人员直白地告诉记者，小产权房的出现其实并不是什么坏事，它不但遏制了商品房不断疯涨的价格，还让买不起商品房的城镇居民住上了房子，而且让众多的农民直接分享到了土地增值和经济发展的成果。另外，对开发商来说，也是好事，因为他们得到了一个取得开发土地的新途径，而不再像以前那样必须接受地方政府的‘盘剥’。”

房价失控成就小产权房

“以前大产权3000多元，小产权1000多元的时候，我们的房子根本没现在好卖，现在我们的均价涨到3000多元，人们反倒抢着买，刚才来的那个律师就是看了‘负面’报道才来我们这儿看房的。”售楼的销售人员指着一位刚刚离开的背影告诉记者。

据相关部门最新数据表明，北京市四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元；五环至六环路的均价也达到了7037元。而小产权的房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内商品房价格的25%至30%，这种价格的对比，让小产权房炙手可热。

“想买便宜房，就到农村去！小产权房能红火至今，价格便宜只是一方面，真正的原因是建了也没有人管、买了也没有人管！北京市小产权房的存在已有10余年了，明明是属于违规开发建设的房产项目，相关政府部门在10几年中都没有及时进行制止。直到小产权规模化以后，才发出风险提示和禁令问罪。政府究竟是确不知情还是不作为放纵，这事大家心里特明白！”一位去年刚在通州买了小产权房的王先生告诉记者。

多年从事房产销售的张女士告诉记者，北京市的小产权房是上世纪90年代中期陆续开始出现的。当时北京各界的名流是购买主力，多数是为了休闲和养老。2003年以后，随着中国房地产市场的升温，大规模开发建设小产权房的违规活动才真正开始。目前位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的“小产权”项目已突破1000万平方米。在北京440多个在售房产项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。

九龙治水凸显管理难

“表面上看很多部门都在管，实际上是谁都没有真正管！小产权房的管理至少涉及国土资源部门、建设部门，还有农业部门和国家相关立法、执法部门，恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上！” 民盟中央法律委员会王心安委员对记者表示。

“以村为单位的销售主体，我们执法部门很难管理，村单位具有天然的主体合法性，干涉它，就是干涉它的主体合法性。另外从买方业主来说，我们没有专门制裁购买违规房屋的法律，所以对买卖双方来说都没法进行处罚。”采访中，一位在政府部门工作的李女士这样告诉记者。

政府强制拆除小产权房的事例北京市也曾发生过。2006年5月，北京市规划委在利用卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目。经核实，该项目在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下，共计建144栋别墅，占地300余亩，属于违法建设。2007年3月27日，相关部门开始实施拆除其中的85栋，剩下的59栋予以没收。

北京市德恒律师事务所律师王巍对记者强调：近年来，北京市郊区的小产权房大多是村委会或乡镇政府以旧村改造、新农村建设等名义，通过自行建设或与房地产公司合作开发后对外进行违法销售。建设部门完全可以理直气壮地去管理，而不是仅仅做出“风险提示”。因为建设部门无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。不管这些小产权房的建设是否合法，但其对社会销售的行为是违法的。建设部门有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。(李文华)