超级泡沫刚刚开始?
人口数量直接关乎房地产的刚性需求,但3到4亿的人口预期是否过于夸张?对此,金岩石运用类比分析佐证了自己的预期:整个日本1.4亿人口,大东京占比28%,也就是说一个大东京几乎占到了一个国家人口的30%。所有的亚洲国家几乎都出现了同样的现象,就是一个或两个超级都市的人口能够占到一个国家总人口的1/3。金岩石认为,按照这个人口分布规律,在未来十年当中,中国的两大超级都市北京和上海将有6亿人,占总人口比例的1/3,3到4亿人在大北京,2到3亿人在大上海。
金岩石进一步指出,现在为了抵抗金融危机,我们加大了铁路公路基建的建设,铁路公路基建的建设一定是以现有的交通网络延伸的,这本身就是在制造城市,而不是在分流城市,所以超级城市一定会出现。如果把工业化和城市化划分两个阶段的话,今天城市化刚刚开始。这意味着未来世界都市模式现在刚刚起步,我们今天的超级泡沫才刚刚开始。
祁世钊并不同意金岩石的说法,他认为在日本大东京的确占据了整个日本百分之三十的人口,但日本的房价并不像我们想象的那么高。
他认为,未来10年北京无论是变成一个5000万的大都市、还是人口3到4亿的大北京,房地产作为一个固定资产,跟一个国家的GDP增长、人均收入水平的增长,存在着必然的内在联系,日本正是因为在那个特定的历史时期,不断地吹出超级泡沫,才会有连续数年的房地产下跌。
金岩石同意祁世钊的表述,但他指出,超级泡沫恰恰是在人口涌入的阶段形成的。一旦人口涌入完毕、城市化结束,甚至是在城市化超过60%的时候,这个超级泡沫就突然间崩溃,房地产市场趋于平衡,但这个平衡的前提是人口流动的平衡。而且这个平衡有两种模式:一种模式是吹高了、破灭了然后回归理性,还有一种是小步慢慢走、一步一步地走到平衡点。
对此蔡鸿岩表示中国13亿人口基数的现实,使得中国跟日本乃至全世界任何国家都无法类比。投资者报
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