央行、银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，住房信贷政策有了新调整

采访人：本报记者 田俊荣 解读人：央行、银监会有关负责人

第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍

为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；并要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。

如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？前者是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。后者是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款

《通知》规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。这是因为，“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，主要目的是为了防止商业银行过度授信，维护金融稳定。

商业用房贷款首付比例不低于50%，商住两用房不低于45%

《通知》规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

这是因为，商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，《通知》作出了这样的规定。同时，考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%，其调整幅度小于商业用房调整幅度。

不得对囤地囤房的房地产企业放贷

《通知》要求，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

这样的规定旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。