商业地产：无远虑，有近忧

不论是最近广受关注的“中服地块”，还是2月1日成为上海“新地王”的外滩地块，可以看出商业地产的开发越来越受到青睐。这背后既有地方政府的推动，又是经济发展和城市化的必然要求。专家指出，对商业地产的长期发展应该保持乐观，但对短期内的市场供求状况要保持清醒的认识。

商业地产受到热捧

正如上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟所说，商业地产的成交量在整个房地产市场中占的比例只有20%至30%，不太受市场重视。不过，商业地产的这种“处境”正在发生变化。

据了解，3月份以来，北京新开的商业地产项目就达到六个。3月23日，在北京新公示的CBD东扩区规划的土地利用方案中，商务办公用地比例最大，成为开发商下一轮的投资重点。

其实，要不是因为外部环境过热而被暂停入市交易，作为北京CBD核心区最后一块宝地的商业地块“中服地块”，极有可能成为北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得外滩国际金融服务中心地块，成为上海“新地王”。由于该地块被规划为规划为商业、金融、办公、文化综合用地，因此也被视为“全国商业地产总价地王”。

中原地产的分析报告也指出，2009年下半年以来，北京、上海、广州、深圳等四大城市的商办用地供应呈现逐步增长的趋势，商办用地的集中出让受到了开发企业的热捧。“去年住宅用地拍出了太多地王，而地王对房价的带动作用非常明显。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者“对地方政府来说，改推综合用地或者商业用地，一定程度上可以缓解外界的舆论压力。”

中原地产对房地产龙头企业的监测显示，近年部分大型房企对商业地产的投入有所增加。据了解，不少大开发商早在去年就宣布在未来的战略规划中，商业地产将占据重要一席。以专注于住宅产品开发的万科地产为例，它于2009年11月发布的新战略提出要在未来加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。

华润置地董事总经理吴向东日前也表示，华润置地未来的业务重点是发展商业地产，计划每年推一至两个商业地产项目，项目覆盖南宁、青岛和郑州等地。华润置地旗下杭州商业地产项目将于今年5月开始营运，沈阳项目将在2011年底开始营运。

陈国强认为，对于企业来说，纯粹开发住宅类项目的公司可能会越来越少，都会配置一定比例的持有型物业，这样的转型是出于资产搭配和平衡市场风险的考虑。

政策调控下“风格转换”

“在政府对房地产市场的调控下，住宅受影响最明显，这就给商业地产相对宽松的空间，企业趋利避害的话必然会增加对商业地产或者说非住宅类项目的投资，这是市场规律的作用。”陈国强说。

据了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整体土地供应量的70%至80%以上，而从今年1月份开始，随着政府针对住宅市场的调控措施下继出台，住宅用地的供应比例开始下降。

最近，“国十九条”出台，国资委要求78家央企退出地产业务，银监会要求银行业金融机构做好房地产贷款风险的防控工作，这些政策措施显示出政府抑制房地产市场过热的决心。有分析指出，房地产市场调控使得开发商对商业投入比重将持续增加，尤其是一些前期无大型项目储备或以住宅开发为主的上市公司，也转而开发商业项目，商业地产正成为整个行业中政策风险较小的一块市场。除了政策因素，与宏观经济联系紧密的商业地产还受到经济发展的推动。从国外的规律来看，人均G D P达到8000或10000美元，房地产市场的主流产品将由住宅转为商业地产。

陈国强认为，北京、上海等一些城市已经达到了这个水平，在这些城市商业地产地位上升也是必然的，这实际上也是城市化进程当中一个阶段。可能初期阶段住宅开发是最主要的，到了一定阶段，综合性地产的开发就会慢慢增加。城市化不仅仅解决基本的居住问题，商业配套和生活配套这些都是必需的，就有了这类物业的需求。

近忧：需求量仍难有起色

受到热捧的背后，商业地产的基本面并不算乐观。陆骑麟告诉《经济参考报》记者，从上海这一段时间土地招拍挂的情况来看，开发商不太看好商业地产。

据有关机构统计，2010年北京将有21个商业项目完工，新增供给的过剩将加剧市场的租赁和招商竞争，预计今年北京市中高档商业地产总体空置率将继续面临被推高的压力。来自中原地产的统计也显示，广州今年有超过35个新商业地产项目推出，到2011年广州市区新增商业面积总量将超过200万平方米。这让一些业内人士担心商业地产会进入“过剩时代”。

最近，北京和上海两地的写字楼空置率跌中维稳、租金下降速度放缓，市场表现出回暖的势头。不过陆骑麟指出，商业地产的供应量特别大，但需求量不足，在一年左右的时间内不会有很大的起色。

陈国强认为，市场的需求和供应要有相对合理的关系，前两年一些城市存在商业地产过多的问题，市场就消化不了。短期内如果供应量过多，而需求有限，就会造成市场低迷，导致出售价格、租金、空置率都会带来一系列问题。

商业地产复苏的希望还因为“先行征收物业税”的传闻而显得有些不确定。在刚刚过去的两会上，就有多位政协委员以及业内专家建议物业税率先针对商业地产征收。

陈国强表示，关于商业地产先行征收物业税，有的意见是把现有的针对商业地产的税收合并成物业税，并不是在原有的基础上另外增设物业税。按照这种思路，征收物业税实际上没有增加税费负担，只是改变了名称。