距离1月10日国务院的“国十一条”政策出台1个多月后，全国“两会”召开前夕，北京、南京、成都等地调控楼市的措施密集出台，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。上周四，广东也出台了“粤四条”，作为落实和贯彻及执行“国十一条”配套文件的具体措施。总体而言，目前几个城市出台的房地产业调控细则均与“国十一条”调控思路保持了高度一致。多数政策都是此前已经开始执行的条款，并没有突出的调控亮点出现，基本上比较温和。

不少人对于这一轮调控心存疑惑：会否重蹈此前历次调控的覆辙？事实上，在以往几次房地产宏调政策出台后，楼价反而出现报复性反弹。这一回，房价新“拐点”会不会真的出现？

楼市调控越来越精准

此次“国十一条”各地细则出台后，效果如何令人关注。许多文章指出楼市新政成败在于执行力，有识之士指出，完善合理的政策是有效调控的前提，其次在于执行力。

对比历次出台的楼市新政，不难发现监管层对楼市现状认识越来越透，把脉下药越来越准。如“国十一条”比此前的“国四条”措施更具体、更深入，所提出的探索土地出让制度综合评标方法，就是一个重要的思路转变，直指“地王”和囤地现象；再如，针对国企频拿“地王”、楼市“国进民退”现象，《通知》要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。无疑，这些针对性措施将能很好地为楼市疗伤。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立撰文指出，“国十一条”与2005至2007年的政策方向是一致的。将这次调控与2005年、2006年及2007年的房地产调控进行比较可以看出，“国十一条”有不少新意。

首先，出台时间与以前历次调控不一样。从过去的经验看，房地产调控政策的出台一般都在3月份两会之后。2005年、2006年及2007年的房地产调控政策都是在3月份之后出台的，在年末出台房地产调控政策这还是第一次。尹中立分析原因认为，一是迪拜世界债务违约事件，二是去年11月份房价上涨过快。

其次，以前的调控主要注重抑制住房需求，这次调控在抑制住房需求的同时积极增加住房供给，进行双向调节。

据悉，本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异，此次宏观经济不存在过热的问题，政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。

尹中立相信，只要这些措施基本得到落实，控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

开发商仍可钻空子

不过，随着各地出台的实施细则，也有人认为调控太过于温和，预料市场影响力甚微，开发商也还是有空子可钻。

北京楼市调控的11条出台后，市场反应比较平静。中原地产市场研究部对200组客户的抽样调查显示，81%的客户认为北京的11条政策不会对房地产市场有打压作用。

有业内人士表示，虽然北京11条涉及“提高首付比例、增加流转环节税收和限制境外人士购房”，对需求有一定的抑制作用。但上述很多条款在春节前已经被市场所消化，新政的出台恰恰可以消除市场上的一些观望情绪，对市场来说反而可能是利好。

广州市国土房管局有关人士了解到，“粤四条”很多政策广州已在实施，因此广州未必会就此再出台措施。如果出台穗版“国十一条”，也是对目前实施措施进行重申强调。“粤四条”比较特别的是，提出一手房公开销售24小时之前，要按照“一套房一标价”的方式明码标价。接下来，广州市还将就此研究实施的方式，方向可能是在网上提前公开一手房的每套价格。

对此，有行家表示，从政策本身来看，该政策意义不是很大。所谓“上有政策、下有对策”，开发商可钻的空子比较多。知名房产专家韩世同认为，开发商在销售一栋楼的前一天，公布整栋楼所有单位的销售价格，开发商可以通过定价来卖房，将90%的单位定价高于剩下10%的单位。这样，买家依然会首选10%的价格较低单位，开发商优先销售某些单位的目的也就达到了。

地产专家谢逸枫认为，开发商在销售24小时前标价，意义确实不大，毕竟这个完全是开发商自己操纵的。“政府在监督上一直存在‘真空’。开发商在开盘前2小时内公布价格，而地方政府的监督人员也不可能到广州这么多的楼盘去调查或监督的。同时，开发商推后开盘时间或提前认购时间及采取不开盘的方式，通知客户前去选房签定合同，这些都是非常难监督的。”