南国置业(002305)IPO募集资金用途将用于的项目

发行人历史沿革、改制重组

本公司前身为武汉南湖花园置业有限公司，创立于1998年，2003年更名为武汉南国置业有限公司，2007年南国有限采取整体变更方式设立武汉南国置业股份有限公司。

本公司系由南国有限整体变更设立。2007年9月10日，经南国有限股东会决议，将南国有限整体变更为股份有限公司，南国有限全体股东签署《净资产处置协议》和《发起人协议》。经大信会计所大信审字[2007]第0614号《审计报告》审计，截至2007年8月31日，南国有限净资产437,553,721.06元。全体股东一致同意将南国有限截至2007年8月31日的净资产中的432,000,000元按照1:1的比例折成南国置业的股份，其余5,553,721.06元计入资本公。经大信会计所大信验字[2007]第0060号《验资报告》验证，南国置业设立时注册资本缴足。

2007年9月30日，南国置业完成工商登记变更手续，并领取了企业法人营业执照，注册资本人民币43,200万元，法定代表人许晓明先生，公司住所武汉市武昌区南湖中央花园会所。

发行人主营业务情况

本公司从事以商业地产为引导的综合性物业开发，通过开发和运营商业物业，并与其他类型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，实现土地"集约利用"。

1.商业地产主要特点

盈利空间更大

住宅地产的价值主要取决于物业的稀程度。商业地产则主观价值创造空间更大，商业地产前期开发的选址、定位、动线划与设计、品类品牌组合等环节，对后期商业运营的成败具有决定性意义；而后期商业运营的效果好坏，又直接影响商业物业的价值，商业物业能凭其良好的商业运营，持续提升价值。而且在特定的区域内，成模的商业物业具有一定程度的"排他性"，尤其是位于城市重要节点的商业物业，随着城市的发展，其有可能成为该区域的"稀性"或"独占性"资源，因而其价值将越来越大。

抗经济周期能力强

商业地产属于投资品，其价格主要取决于租金收益水平及未来增长潜力，其需求由市场资金面决定。为了应对金融危机，各国央行均投入了大量的流动性，形成了较强的通货膨胀预期，运营良好的商业地产项目由于有持续稳定增长的租金回报作为支撑，成为投资者避风险保值增值的重要载体。商业地产的投资人购买商业物业的目的主要是为了获取长期的租金收益，是一种长期投资行为，因此，商业地产市场较少出现剧烈波动，发展较为平稳。

其次，商业地产对民生影响较小，受国家宏观调控影响的程度比住宅地产弱，因而相对住宅地产，其有更强的抗经济周期能力。

此外，与住宅开发商相比，商业地产开发商可选择性更多。商业地产开发商既可选择将物业出售，也可选择通过良好的商业营运获取稳定增长的租金收入。

商业地产开发商可以根据市场形势的变化灵活进行选择，其抗经济周期能力相对较强。

综合能力要求高

成功开发和运营商业地产需要具备选址、定位、动线划与设计、品类品种互动和商户品牌组合、招商和商业运营等多种能力。而只有长期对城市发展、城市划、城市功能布局演进律的学习与把握，对居民生活行为、消费行为进行深入研究，并经过商业地产开发实践，不断累商户资源，才能逐渐具备并不断强化上述能力。

资金实力要求高

相对于住宅地产，商业地产的投入更高，且其价值需通过多年成功的商业运营才能充分体现。因此，其资金的周转期亦更长。

2.商业物业与其他各种类型物业的协同关系

商业：商业零售与居民的日常生活关系密切，形成城市居民的交往、消费和休闲场所并吸引和支持其他功能。商业零售主要提供生活性、愉快性和丰富性以满足居民的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。

公：公用途的物业适合于各种综合开发，无论是在城市中心还是新区中心、工业中心，公在都市综合体中建立竞争性，加强吸引力，提高使用效益。

公对都市综合体的其他功能如酒店、会议、商业等提供有利的支持并形成最佳市场协同。

酒店：酒店为都市综合体提供流动的居住人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使城市保持持久的繁荣并增加了城市的活力。

住宅：住宅是城市开发的基本组成部分，是解决城市中心居住问题避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源消耗的有效法。同时，住宅为城市街区提供安全的生活空间。

商业零售的设置为公人员提供了便利，使公人员节省了时间，提高了事效率，公人员的经常性消费又为商业零售增加了盈利；公为酒店带来了客源，酒店的设置为公的来访者提供了休息场所，提高了公的效率；酒店为商业零售增加了盈利，商业零售的发达又为酒店带来了客源。各种类型物业形成协同效应，相互提升价值。