“新政”背景下房地产市场调研

房地产步入改革“窗口期”

随着中央一系列货币、土地和税收等调控政策出台，房地产市场正在迅速降温。一些专家和基层干部指出，今年将迎来我国房地产业的重大改革“窗口期”，要让房地产市场真正回归理性，应抓住时机加快房地产业结构调整，建立和完善多层次的住房建设、供应和保障体系，促使我国住房政策逐步实现公平和效率相兼顾。

效率和公平失衡房地产改革迫在眉睫

记者在调研中，不少专家和基层干部指出，高房价已演变成突出的社会矛盾，显示房地产市场十余年的高速发展积垢已深，应对我国十余年来的房地产市场发展进行整体反思，理清改革方向。

广州市国土房管局副局长黄文波认为，目前围绕房地产的矛盾是效率和公平如何兼顾、平衡的问题。1998年前的50年，国家在住房问题上走的是行政化、福利化、计划分配的路子，但却存在建设效率低下、住房短缺等突出问题。以广州为例，1949年广州人均居住面积为4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年时间增加了7平方米。而从1998年起，国家开始实行市场化、货币化的住房分配制度改革。房改十多年来，有效解决了效率问题，抽样调查显示，广州城市户籍人口中有86.5%的家庭拥有自有产权住宅，2008年广州人均居住面积达到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

黄文波认为，过去十余年房地产市场充满着效率导向，其快速发展也有效启动了各地的经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向却被忽略了。如何解决住房资源分配方面的公平问题，是目前房地产业改革需要进一步深化的领域，需要增强“有形之手”干预、调控的力度，以弥补市场机制的缺陷。

不少基层干部和专家认为在政府长期追求G D P发展、社会长期商品化渐变的过程中，房地产问题已积累了很多社会经济的深层次矛盾，房地产改革迫在眉睫。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，要在纷杂和混乱的当下解决问题必须分两步走，首先应以强力手段解决阶段性问题，一方面以超强的信贷管控执行力管住需求，扼住投资投机需求，一方面以超强的行政执行力推动土地迅速进入开发周期并确保住房销售秩序。

“有形之手”破解住房供应“结构性失衡”

广东省房地产协会会长蔡穗声认为，由于住房兼具民生和商品双重属性，在任何国家，住房都大致可分为商品住宅和公共住房两个部分，过去十余年我国房地产市场发展过度强调了通过市场解决住房需求，而在公共住房领域欠账过多，造成供房供应的严重“结构性失衡”。

目前，国家强调加大保障性住房的建设和投资力度，对此不少专家和基层干部认为，这是改变我国住房“结构性失衡”的长远举措，但从政策制定、实施手段、法律法规健全等方面还需进一步完善，让群众明确预期，增强对公共住房政策的信任。广州市国土房管局副局长黄文波认为，当前国家房地产政策应更鲜明，应强调坚持市场调节和政府调控两手抓来解决住房矛盾，效率问题通过市场解决，效率基础上的公平问题政府应给予必要、合理的干预，对不同收入阶层的群体应实行差异化的住房供应制度。

事实上，自2007年以来各地加快了保障性住房建设和供应的探索，记者在广州、深圳、杭州等地调研时了解到，目前相对于低收入阶层和高收入阶层而言，中等收入阶层的住房问题是各地住房政策体系中定位最为模糊的部分。广州市国土房管局副局长黄文波认为，从社会收入阶层结构来看，约占整个人口60%--80%的中等收入阶层不仅是住房消费的绝对主力，而且也是最关注房价、最受房价牵扯、意见最大的群体。而对收入阶层的高低两极，住房问题分别采取市场化和保障化的策略来解决，既易知又易行，但中等收入夹心阶层的住房问题则涉及市场调节和政府调控的边界问题，必须科学、合理地把握调控的“度”，使调控既不能伤及市场效率，又能兼顾公平。

针对“夹心层”的住房需求，目前各地都在探索解决之道，但记者发现普遍存在定位模糊、缺乏系统性的问题。一些专家和基层干部建议，解决“夹心层”住房问题应从三个方面着力：一是加大公共租赁住房建设，政府手里不仅要有土地储备还应有住房储备，向符合一定条件的户籍及非户籍中等收入阶层提供最基本的住房保障；二是完善商品租赁政策，目前商品租赁市场混乱，这也是迫使部分中等收入群体挤入商品房市场的重要原因，应制定政策鼓励大量的存量房进入租赁流通市场，引导群众“租房住”的消费习惯；三是加大普通住宅建设，严格执行国家关于“90/70”政策要求，过去一年以来这一政策在许多地方已名存实亡，必须在土地供应、市场监管等各方面加强执行力度，坚决纠正“只为富人盖房子”的谬论和歪风。

房地产业：更需改革而不只是调控

在调研中，基层一个较为普遍的看法是，从长远来看，房地产业更需要改革而不只是调控，推动房地产业转型和回归理性，必须打破导致房地产疯狂的基石，一些根本的制度性问题须加快改革、扎实推动以求逐步解决。

一是尽快改变由政府单一集中性垄断供地、土地供应紧张的局面。北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理任志强说，导致高地价的重要原因是政府垄断供地造成土地资源稀缺，我国自2002年7月全面推广土地招拍挂制度，2003年之后土地供应量急速下降，2006年中央提出用增加供应的方式调控价格，2007年土地供应是增长的，但下半年开始“双防”(防过热和防通胀)2008年土地交易量又变成负的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，政府单一垄断供地、商品房市场受需求刺激形成“自激”效应，导致地价房价互动攀升，这一根本性问题不解决，房地产业的健康发展就很难实现。应尽快改变建设用地由政府单一供应的制度，允许和推动农村集体土地进入市场，同时在城市层面探索企业等市场主体协议出让土地等方式，实现“多个龙头放水”。

二是尽快试点和开征物业税，解决地方政府对“土地财政”的过度依赖。中国房地产开发集团理事长孟晓苏分析认为，自1994年分税制改革以后，地方财政转为亏空状态，要靠垄断的土地资源来补偿。现在各城市对“土地财政”依赖很重，2009年全国土地出让总价款超过1 .5万亿元，“以地生财”成为地方财政的重要收入，促使城市不断扩大征地范围搞开发，不扩大卖地就不能支撑财政。不解决地方政府的财政收入哪里来的问题，就无法改变“以地生财”产生的各种问题。

三是加快城乡统筹改革，让农民带着“地票”进城。北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理任志强认为，近年来房地产业的许多畸形发展现象根源于城乡统筹问题，房价过快上涨的城市基本都是全国的人口输入地，人口输出地的土地则没人买，地方政府要靠招商引资吸引开发商去开发，土地富余，房价也上不去。但人口大量输入的“京广沪”等城市仍主要按户籍人口配置土地，资源配置远远落后于社会发展的需要。

改革开放30年，我国的城市化率从1978年的17 .9%上升到了2009年的44 .9%，两亿农民进城，未来30年还将有四亿农民进城，这是城市化加快发展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾，必须依赖于城乡统筹改革方能破解。中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，可以设想一种制度，把进城农民的宅基地折算成一种建设用地凭证，让农民全家带着“地票”进城，“地票”可以换一套小户型经济适用房，加上一家人的社保，这样就可以从城乡建设与发展的全局出发，实现土地资源的合理调配与统筹利用。

房地产“一业独大”三个“难以为继”加剧风险

近期国家针对房地产市场的调控措施正步步收到成效，一段时间以来部分城市房价一路飙涨、投资投机行为过度的局面有望得到遏制。但记者最近在一线城市调研时不少基层干部和专家仍对房地产市场发展表示忧虑，当前房地产业“一业独大”对我国经济社会民生已造成重大困扰，希望中央对房地产市场的短期调控能与着眼长远的改革相结合，以此次调控为契机，痛下决心革除房地产宿弊，否则房地产市场调整、松动的恶性循环将严重拖累中国经济社会的长期健康发展。

经济过度依赖房地产风险之大难以为继

当前，一些地方经济过度依赖房地产，G D P增长主要靠房地产带动，财政收入主要靠土地经营收入，银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款，房地产业甚至已成为一些城市的经济命脉。据房地产研究机构中国指数研究院发布的数据看，2009年全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8000多亿元，同比增加160%，许多城市土地出让收入成为城市建设的主要来源。

即使是在中西部地区，土地出让、房地产税收对地方财政的贡献同样巨大。记者从内蒙古财政厅、地方税 务 局 、 统 计 局 等 部 门 了 解 到 ，2009年内蒙古自治区的地方财政收入为1378.1亿元，其中土地出让收入总额约为246亿元。全自治区的耕地占用税、房地产企业所得税、房产税等与土地、房地产行业直接相关的税种总额约86亿元，建筑企业当年实现税金37 .52亿元。如果加上钢铁、水泥、玻璃等房地产拉动的其他行业税收，房地产业给地方财政的贡献更大。

另一方面，由于房地产的行业利润远高于其他行业，各类企业纷纷转向房地产开发。今年“两会”后尽管房地产调控措施已陆续出台，但仍有央企不断顶风涌入房地产开发领域“央企地王”一时成为舆论焦点。实际上，央企仅仅因其特殊的地位而备受关注，除央企外，其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。如近年来转行房地产的上市公司显著增多，据统计，2005年至今有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而论上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。

广 东 省 房 地 产 行 业 协 会 关 于2010年房地产市场景气分析指出，大量热钱和投资商涌进房地产市场进行投机炒作，加剧了房地产市场资产泡沫的形成，同时使本应投向实体经济的信贷资金大量流向房地产业，对实体经济的发展产生挤出效应。对于“全民建房”现象，曾多次被劝导投资房地产的浙江中宝企业集团董事长吴良定说，房地产热的几大问题，一是把企业价值观搞坏了，二是把社会经济链条搞坏了，三是把社会风气搞坏了。房地产就像吸毒，搞了房地产再搞主业就没兴趣了。

土地紧约束明显资源紧缺难以为继

在这一轮房价大幅上涨中，一些城市出现排队抢购、倒卖号子等现象，除了投资投机性需求过剩外，商品房供应相对不足也是一个重要原因。一些基层干部和普通消费者说，地少人多是我国的基本国情，特别是在沿海部分城市，土地资源已到了匮乏的地步，如果不改变发展模式，在沿海城市出现的这种现象将持续向内地漫延。

土地紧约束最明显的深圳市，目前新增建设用地几近枯竭，近几年商品房用地供应持续紧张，导致商品房开发建设规模出现持续下降。据深圳市房地产研究中心的数据，全市商品住宅新开工面积、竣工面积、批准预售面积从2004年到2009年持续回落 ， 分 别 下 降 了5 7 %、6 5 %、41%。与此同时，由于住房消费不断升级，商品房需求持续旺盛，深圳新 建 及 二 手 商 品 住 宅 销 售 总 量 从2004年到2009年增涨了54%，从而导致住房市场产生较为突出的结构性供求矛盾，并不可避免的产生了房价上涨快、市场波动大、投资投机增多等问题。2009年深圳商品住房价格从2004年的每平方米5980元，上涨到14858元，涨幅达到144%，2009年第四季度深圳房价突破每平方米两万元，高居全国城市榜首。

大城市、小郊区的上海市也面临严重的土地资源供求矛盾。上海市发改委副主任肖林介绍，2008年底上海建设用地达到2860平方公里，2020的规划目标是281平方公里，也就是从2009年到2020年，只有121平方公里建设用地可用，按现有的投入结构和发展方式，很快就没有地可用了。

一方面是土地紧缺，而另一方面“土地财政”的现实利益又消解了地方政府节约、集约利用土地的积极性。房地产民间观察人士、深圳香地信息咨询有限公司总经理尹香武说，现在地方政府执行的是“鸵鸟政策”，有些地方明明十年之内就已无地可用，仍不能停止卖地冲动，因为地方G D P增长、政绩考核都依赖于出卖土地、房地产业的短暂繁荣来支撑。

和谐成本巨大民生之苦难以为继

随着房价飙升，房产正在迅速加大百姓的贫富差距。原浙江省房地产协会副会长、浙江省机电集团有限公司副总经理朱澜平说，由于房价上涨远远超过银行利率和物价上涨，造成了“马太效应”———越早买房、买得越多、买高价房的人，财富增长越快，而一些群体，如农村到城市打工者、城市贫困人口以及刚参加工作年轻人被挤出住房市场，由住房引发的贫富差距和各阶层间的差距越拉越大。

以深圳为例，居民在住房领域存在严重的苦乐不均，据深圳房地产研究中心调查，占全市常住人口26%的户籍人口住房条件很好，如原村民人均住宅建筑面积达到388平方米、住房自有率99%，户籍移民人均住房建筑面积为26平方米、住房自有率70%；但占全市常住人口74%的非户籍常住人口及未纳入统计的近400万非户籍流动人口居住水平很差，人均住房建筑面积仅为10平方米和6平方米。这类居住质量较差的社会群体，占全市实际总人口的82%，数量巨大。由于功能质量较好的商品性出租房供应量少、租金高，据估算深圳市300多万常住人口和近400万的流动人口，主要通过租赁租金较低、安全性与环境较差的城中村私房或配套较差的集体宿舍解决居住问题。

房地产业已成为目前百姓怨气最为集中的领域之一。广州市国土和房管局副局长黄文波认为，目前住房问题上出现的一些不和谐、不合理现象，根本上说是公平问题，是住房资源分配“两极分化”的问题，完全靠个人资产的多寡来决定住房资源的分配，不加以区别对待，必然会造成有人占有资源多、有人占有资源少甚至分不到资源，老百姓是既患寡更患不均的。