五、2010年全国城市地价变化趋势分析

（一）金融与税收政策的调整将作用于房地产市场，并直接影响地价走势。

首先，2009年，宏观经济在各项调控措施作用下已经逐步回暖，2010年国家在宏观调控方面的各项措施预期有所调整，这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响，并进而影响地价走势；其次，2009年全国各主要城市普遍出现了房价、地价过快上涨的局面，对此，国家必将进一步研究制订抑制地价、房价过快上涨的政策措施。2009年下半年国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，提高土地利用效率；五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。从目前的国家政策趋势来看，2010年,还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。

（二）一线城市居住地价增长将趋于平稳，须防止二、三线城市地价跟风上涨。

总体来看，2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部沿海地区市场经济较活跃的城市。随着这些城市的地价达到一定水平，其用地成本已经大幅增加，受土地成本辐射效应影响，部分用地和开发需求必将转向二、三线城市。同时，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨。但是，二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距，其市场需求弹性往往受到很多限制，因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。

（三）随着宏观经济逐步向好，工业用地需求有所上升，应密切关注工业用地价格变化趋势。

2009年GDP增长达到8.7％，其中第二产业增加值达到546320.04万亿元，比上年增加9.4%，随着宏观经济逐步向好，多数地区正在逐步进行产业转型。2009年年末闭幕的中央经济工作会议强调提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。国家政策对宏观经济已提出明确导向，随着经济形式的好转和四万亿投资及其后续效应的持续作用，以及工业用地最低价实施政策的调整，预计2010年工业用地需求将会增加，在满足用地供应的同时，应关注工业用地价格的变化，制订实施差别化的工业用地价格政策。（本报告详细内容见即将出版的《中国城市地价状况2009》一书）