完善监管能否堵住预售制度漏洞

商品房预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，同时，这项制度也对银行的信贷造成了不小的冲击。

2005年，人民银行发布报告，称“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”，建议取消商品房预售制度。

面对央行的建议，原建设部新闻发言人作出了不能取消的回应。

在房价不断上涨的过程中，商品房预售制度的欠缺日益引人关注。在每年的两会上，都会有取消这项制度的提案或建议。

“如果取消预售制，房价会暴涨。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者，如果南宁市取消这项制度，南宁人买房会受影响。因为没有了这项制度，开发商会因为资金的问题退出南宁的房地产市场，没有了供应，价格会大涨。

在董藩看来，预售制度存在的基础是供应短缺，老百姓担心买不到房子才愿意提前交钱。预售放大了投资的规模，极大促进了住房的供应。由于资金很快回笼，开发商可以用1亿元资金去做五六亿元的项目，如果取消这项制度，1亿元资金只能做1亿元的事，那么开发商就没有那么多的钱去建那么多的房子，这对住房的供应是很大的打击。

“只有房地产市场真正稳定下来，才能实现现房销售。”董藩说，目前住房的供应依然短缺，如果取消预售制度，房价可能上涨幅度更大。

在董藩看来，预售制度本身并不是罪恶，关键在于政府部门要承担起责任，制定监管，完善惩罚措施。

持有类似观点的还有我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖。他认为，当前国家还处在需要扩大房地产供应的阶段，而扩大开工、扩大供应又是我国现阶段经济发展的需要，当前还不宜完全取消预售制度。

胡景晖告诉记者，欧美国家房地产市场已经比较稳定，每年新增需求很少，所以不需要实行预售制度来促进开发建设，只用现房销售的方式就能解决住房问题。

“预售制度现有的问题能不能在这个制度内部解决？”胡景晖说，预售制度造成的法律风险等问题可以通过加强相关配套制度的建设来解决，取消预售制度恐怕也很难完全消除现有的问题。

预售制度并非我国独有，在西方国家中，也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是，在国外，预售制度都伴随着严格的监管措施。

“在国外，预售制实行第三方监管。”胡景晖说，预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。

但是在我国，预售制度规定将资金一次性全部交给开发商。

徐斌认为，由于目前与预售制度配套的法律法规缺失，坚持预售制度弊大于利。

“地方政府为什么这么热衷于房地产开发建设？因为卖地就能赚钱，不断拆迁不断卖地，土地财政带来了巨大的收益。”徐斌说，在这样的利益驱动下，政府并没有太多兴趣去完善对房地产的监管体系，这也是与预售制度相关的配套法律法规缺失的重要原因。

徐斌认为，在这样的情况下，还是应该先取消预售制度，等到相关配套法律法规完善了之后再考虑实行预售制度。（记者 李松涛）