尽管“国十一条”相对2007年出台的二套房贷政策相对宽松，但对打击投机性购房需求作用较大，除了完全靠自有资金投资房产的以外，投机需求都将受到压制，甚至不排除自住的刚性需求有受限的可能。春节后，一旦失去银行信贷支持，楼市价格可能出现调整。

“国十一条”将从需求上打击投机购房，并将以往的政策漏洞补牢。尽管从理论上来说，二套以上购房者更加有还款能力，但这并不意味着其违约风险小，因为投机购房者的杠杆率较高，资金链断裂的风险更高。一旦利率和首付比例要求提高，他们的还款能力将大打折扣。

“国十一条”的影响有多大

“国十一条”中，有关首付必须严控四成以上的二套房贷款新政，尽管政府层面接二连三出台针对投资性购房的政策组合拳，不少购房者以及业内专家在听闻二套房贷的新政策后却反应平淡。“此次新发布的二套房贷新政并未对贷款利率限定，仅要求贷款利率严格按照风险定价，存在一定的操作空间。”有业内人士认为，尽管在官方层面声称二套房贷利率必须上浮10%，但“自主定价”极有可能让这项新政影响不大。

“二套房”被一刀切

在这项被称为“国十一条”的调控政策中，最为核心的措施是对之前“国四条”提出的差别化信贷政策进行了细化。“与以往不同，这次措施出台没有提及改善性需求，而是直接以家庭为单位认定第二套房”，武汉青年国民经济研究所所长王涛认为，这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。

一名分析人士则认为，以“二套房”来取代“改善型”、“投资型”的模糊界定，说明政府在打击投机的决策

“有的放矢”，且越来越严格。因此，“二套房”一刀切的做法反而更有利于市场的调控。

而业界普遍预期，这种差别化的信贷政策对于投资、投机性住房需求很具杀伤力。从历史情况来看，2007年出台的“9·27房贷新政”，核心内容就是收紧“二套房贷”政策，造成了2008年市场的急转直下和大幅调整。

“改善型”住房界定模糊

此前，“改善型普通自住房”的定义比较模糊，操作变通空间较大，商业银行要么因没有细则而无法执行，要么根据自身理解打一些“擦边球”，把“改善型普通自住房”变成实质上的二套住房。在“改善型”界定上，以旧换新、以小换大等都是改善型，为离单位近点买房也是改善型。而不少银行业利用“改善型普通自住房”的概念，彻底放开二套房贷，使“改善型普通自住房”脱离了其最初的本义。

一位银行房贷部门的人士在接受媒体采访时表示，二套以上住房首付四成是前两年就出台的政策，不过因为金融危机等各种因素冲击，2008年开始楼市极度低迷，中央和地方都出台了刺激房地产的政策，因此银行对二套房首付四成的执行开始打“擦边球”，例如以个人而非家庭为单位认定首套房，只要个人名下没有房产，在很多银行都能获得首套房待遇。

“实际上二套房首付四成已经在执行了，此次的政策只是再一次明确。”一位银行人士说，只不过由于“改善型”和“二套房”在界定上有灵活的操作空间，因此，不少银行因为竞争压力，“打擦边球”的情况时有存在。在操作时，在改善房认定中弄虚作假。

银行对房贷利率自主权更大

“国十一条”对二套房贷利率并未提出明确的上浮比例。多数银行人士还表达了对利率“风险定价”的疑惑，认为“国十一条”里没有像银监会“二套房贷规定”的基准利率1.1倍的具体规定，这意味着各家银行在利率定价方面的自主权将更大。上述国有银行的房贷业务人士透露，今后二套房贷利率提高到基准利率1.1倍的规定，将成为一个“泛标准”，各家银行将视具体贷款客户的资质不同，来确定不同的利率。

一名支行行长认为，“这是监管部门有意模糊利率，好让各家银行自己把控。”据了解，今年以来，像去年那样大面积获得7折房贷优惠利率的客户越来越少，但“二套房”贷款客户如果自身资质优良、还款能力强，仍可以得到部分利率折扣。

武汉某地产公司营销经理认为：首付4成后，在一定意义上打压了房地产投机情况，有实际效果，但“二套房贷”利率的灵活性可能打击效果不那么明显，　另有业内人士认为，“首付4成”将是“二套房”放贷的底线。 （长江商报）