主持人：
王教授，您看这一千万亿分之一的事件到底是怎么过五关斩六将，最后拿到这六套房的事件还在调查过程中，我们好多东西还不能下定论，但是里面有一些事情我们是值得分析的。因为当我们看资料的时候发现，实际上在去年，武汉市就已经注意到经济适用房在出售过程中的一些问题，他们就已经修改了相关的程序，比如说我们今天看到的是，真是要过五关斩六将，首先他是要经过街道办事处的核准、初核、初审，再经过区民政局，还有房产局等等一系列的再审再核，但是还是出现这样的情况了，您怎么看待这种现象？
王锡锌：
您刚才说到过五关斩六将，本来应该是非常复杂的过程，看起来在武汉，其实我相信许多地方都是可能在轻飘飘之间来完成的，小概率的偶然在很多时候成了必然。尽管我们有这样一些程序，比如说有三次的审查、审核，甚至还有社会公开公示，但是这里面涉及到一个很重要的问题，那就是这种准入资格的门坎问题，首先是定得过于宽泛。
主持人：
您为什么这么说呢？我觉得不宽泛，比如说在武汉市，要想申请购买经济适用房的话，您就得是年收入824块钱以下，而且人均的住房面积要小于16平方米，规定得很清晰，您为什么还要说刚才那个观点？
王锡锌：
像这种情况，各个地方也许在某一时候会有一个具体的细化标准，但这种标准我们说它宽泛，是因为标准还需要认定。比如最近我们看到这一标准已经出台得比较清楚，但是它可能过一段时间也会有调整。
主持人：
我换句话说，您是街道办事处，我想申请购买经济适用房，那我要提请什么样的条件，你要做什么事情？
王锡锌：
一般来说经济适用房需要三个方面的标准：
第一是身份必须是本市的户籍。
第二，所谓的收入要是中低收入以下。
第三是住房面积也是在平均居住的面积以下。
主持人：
你作为街道办事处，你能审核我吗？
王锡锌：
刚才你说了，像武汉这种情况有这样一个具体的标准，这就涉及到我说的第二个方面，我之所以它说宽泛，是指从标准执行的意义上来说。如果我街道办事处要审查你，当然要去核对你所申报的材料是否符合事实，这时候就带来一个标准执行的问题，即便是看起来比较具体的标准，在执行的过程中可能也意味着大量地成本投入，比如街道如果要审核，你的收入是不是低于中下水平，我们到底是看你的工资收入，一些面上的收入，还是要看你的储蓄，你的其它财产，如果要看其它储蓄财产的话，那这样一个工作，其实街道办也好，区县一级政府也好，它很难去完成。
主持人：
也就是说这个标准定下来了，但是在执行过程中很难去核定这个问题。由于很难，所以当然多一事不如少一事了，可能我认真工作，我还分不清谁符合，谁不符合，如果我睁一只眼闭一只眼的情况下，别人乘虚而入，我反而能够得到好处，相劝之下当然知道我该做什么了。
王锡锌：
没错，因为这样一个标准的执行成本很高，因此，每一个人其实都能够很快地发现这样一种准入门槛在执行过程中存在着比较明显的漏洞，这个漏洞就是假如我去造假的话，看起来是一次冒险，但是这种冒险成本很低，甚至是没有成本的。
主持人：
比如这次武汉这六个人，我们现在从报纸上看到的对他们的惩罚，无非就是让他们得到这个房，退回去就是了，对他们还会有进一步的处罚没有？
王锡锌：
从目前情况来看，如果说仅仅是因为材料作假，这时候通常情况下对它的处理，也就是说我取消你的准入资格，也就是说你不再具备购买经适房的条件。但是我们要看到，在这种标准的使用过程中，有的时候是当事人联络一些部门，一些官员，联合造假，比如在这个个案中，我们看到，这些人存在造假行为，但是通过这几个人的造假，要使这样一个小概率的事件发生，几乎是不可能的，在这种情况下我们只能得出另外一种推论，那就是外面的这几个人、申请者，通过造假的方式其实必定是要有内应的，只有这种里应外合的方式，才能够使小概率的事件成为现实，在这种情况下，我觉得对这六个人，就不再是简单的取消他的准入资格的问题，应该是有一个欺诈的问题。
主持人：
刚才我们关注的是武汉这件事，其实跟这个类似的是发生在重庆，因为今天早上起来，中央人民广播电台也报道了相关的事件，一处322户的经济适用房的小区，居然使用八个月的时间之后，一半都已经出租出去了，我觉得这个性质是跟武汉这件事情相同的。
王锡锌：
对，看起来好像是在重庆渝中区，所谓的经济适用房成了投资房，用于出租，看起来好像在用途上出了问题，但是用途上出问题，源头还在准入门槛上，因为准入门槛很难把握，要么是执行很困难，要么里应外合导致不具备条件的人不应该享受这样一个政策性的、保障性住房的人，也拿到了住房，他们拿到之后自然就是用于投资，这种投资无非两个，一个是上市，以市场价格赚取差价，另外一种就是通过出租的方式，而在目前因为经济适用房通常都有一个五年的销售限制期，所以出租的情况是非常突出的。
主持人：
王先生，咱们假设一下，因为刚才我们关注的这件事情已经形成一个利益链条，可能在每一个环节上都会出现疏漏，我们假设每一个环节的执法者或者监督者都克尽职守，不让这种人能够乘虚而入的话，我们能不能就好像我们想到了一个纯净水的广告，就好像经过多少次过滤，过滤出来一定就是我们需要的那部分人，可以做到吗？
王锡锌：
我觉得这只能是在一种非常极端的，理想化的情形下，我们不能完全排除它的可能性，但是这样一种可能性在现实中应该说是过分理想化的，为什么呢？因为每个人其实都有对利益的内在冲动，有时候就每一个个体来说，当他发现经济适用房一方面如果购买了，它有一个和商品房的利差，将来可以用于投资，可以套现。另外一方面，它又发现这个制度其实很容易让这些人可以获得这块利益。
主持人：
而且几乎没有成本。
王锡锌：
没有成本。第三种情况，甚至它可以和一些部门的官员联合起来，来共同瓜分这块蛋糕，这时候自然有很多人都会来，如果很多人都来违规，都来弄虚作假，你查处这种违规和弄虚作假的成本，其实很高的，换句话说，要查处他们的概率就会随之降低，那么这样一来的话，许多人就会利用这样一种空洞，其实是在这样一个，从这个角度来看，你可以去谴责这些小人，这些作假的人，但是我们也需要反思这样一种制度安排本身的缺陷。
主持人：
您说到制度安排，其实我觉得您看发生在河南的前一段时间，因为逯军副局长那一句话引发了很大的争议，其实我觉得如果站在政府和站在开发商的立场，可能都有一肚子苦水要倒，因为政府是站在一个很好的出发点上，希望用政府调节的方式让住不上房的人住上房，但是这个情况下就需要有开发商做出牺牲，让出本应是属于自己的利润来去担当这样一个社会义务，开发商就想，我凭什么这么做，恐怕他们最后妥协的一个结果，就是说好了，你给我建这个经济适用房，但是给我小批一块土地给我建别墅，好让我有得赚，否则你当雷锋，我凭什么陪绑也当雷锋。
王锡锌：
的确，这因为涉及到经济适用房的制度安排，很重要的一个方面，一方面，它要经济，所谓经济就是我这块地方要低于同一地块，同一时期的商品房的价格，同时它要适用，适用是指我这个房子虽然卖便宜了，但是品质还不能降下来。怎么样才能竞争这样的房子，政府通过土地的划拨，通过税费的一些优惠，使得房价能够降下来。同时又要求开发商在开发经济适用房的时候，利润率的回报有一个上限，比如3%，这样一来就会有一个问题，开发商是遵循市场规则的，不用做雷锋，政府在这里要用权力的办法来做，主要是要实现公平，这时候公平是政府这一方面追求，而效率是市场、开发商的追，这时候我们凭什么要来开发，因为许多时候开发商品房的楼盘，我的利润率可030%，这样一来，有可能在开发经济适用房的时候，政府和开发商之间可能需要有某种所谓心照不宣的妥协，比如你给我拿出一块地来，我盖一些经济适用的别墅，或者经济豪华房，这些在很多地方其实都是一种普遍的现象。
我们看到制度安排，在这里，因为政府和市场揉和在一起，带来了一些难以调和的矛盾，但是在这里我们要看到还存在另外一种情形，也不能排除政府的一些官员和开发商，在这个过程中，其实他们可能有一个利益合谋，来共同瓜分某一部分利益。
主持人：
经济适用房在使用过程中出现了很多漏洞，这种漏洞的存在就让很多人打上了问号，这样一个制度有没有可能把这些漏洞弥补上，如果弥补不上有没有好的替代方法，这些年来对于这方面的争议可以说是层出不穷，我们来关注一下。
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