新开工项目仍处冰点

存货“走量”已经开始，而新开工面积、施工面积、竣工面积及土地购置面积仍然处于冰冻状态。

国家信息中心的一份经济预测报告显示，全国商品房当月新开工面积自去年7月份就出现了负增长，今年年1至2月的全国土地购置面积同比下降了30%、土地开发完成面积同比下降了15.5%。

广东省房地产协会3月19日发布的2008年度市场分析报告称，2008年，商品房新开工面积同比出现负增长，下降幅度达到9.28%，为2003年以来的首次，特别是2008年第4季度，广东新开工面积只有1233.1万平方米，同比下降了38.97%，新开工面积降到了2003年以来的最低。

深圳市国土房管局信息披露，今年前2个月，深圳商品房和商品住宅施工面积分别为1944.55万平方米和1270.49万平方米，同比分别下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面积分别为24.75万平方米和23.98万平方米,同比降幅分别高达58.04%和44.56%。

业内人士分析，按照房地产开发规律，商品房竣工面积实际上反映的是过去1年半左右的房地产开发情况。但考虑到2007年底曾有不少开发商故意放慢开发节奏，因此,今年1至2月的商品房竣工面积实际反映的是去年年初的开发情况。

当时，深圳开发商普遍放慢了开发脚步，使得今年前2个月竣工面积出现近六成的大幅下降，这也直接影响了近期释放给市场的新增供应量。数据显示,今年前2个月，深圳商品房和商品住宅批准预售面积仅36.47万平方米和34.3万平方米，同比分别减少43.68%和35.26%。

另据悉,今年前2个月深圳的商品房和商品住宅新开工面积分别为92.63万平方米和60.57万平方米，同比分别下降了22.49%和38.99%。而这又将影响未来市场的供应量。

行业投资的衰退成为2009房地产的一大隐忧。另一数据也在反映行业的这一趋势：从全国来看，2008年土地购置面积负增长9.4%，增速同比回落20%

对行业前景的“迷茫”影响了开发商的开发进程。万科年报显示，2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。

但万科表示，公司的开发节奏会根据市场形势的变化随时调整，一旦市场销售呈现出好转，公司随时可以增加新的开工面积。

总部也位于深圳的招商地产2009年的计划新开工面积仅130万平方米，同比下降35%。

“地产商都在熬，很多去年下半年以来没有拿地，没有新开工项目。他们想着保持良好的现金流度过目前的寒冬。新建项目的开动可能还需要一段时间。”上述融资经理表示。

银行贷款松与不松

优质资产负债表的形成是地产商今年工作重点中的重点，而不能过于依赖银行。

“今年最关键的任务就是打造良好的资产负债，使得企业更好地活下去，等待市场的转机。这中间，如何让长期融资在负债比例中更高很重要。”一上市公司高管告诉记者。

以泛海建设为例，2008年年报显示，截至去年末，开发支出仅489万元，短期借款为0，长期借款较年初增长106.61%，达到35亿元左右。

泛海建设年报还指出，2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的项目将同步开发，资金需求在50亿元以上。目前，公司已获得中国建设银行78.6亿元的授信额度，所有借款将全部用于公司在北京、武汉、深圳的项目开发。此外，公司还将争取完成公司债发行计划。

记者从银行系统获得的消息显示，并非所有的开发商都如泛海建设这般“幸运”。

某国有商业银行深圳龙华支行公司业务部经理告诉记者，该行今年以来房地产贷款仅两笔，数额为3亿多元。相比去年几乎没有房地产放款而言，今年确实出现了松动，但是仍不敢轻举妄动。“房地产是有点复苏迹象了，但后市如何，还很难把握。”

据了解，该支行去年12月至今年1月的信贷是10亿元左右，其中对房企的投放占到约30%，而2、3月则几无放贷。该行持“优质客户，优质项目”的原则进行放贷。对客户的考察主要依据净资产规模1.5亿元以上，资产负债率75%以内，有较丰富的历史开发经验。至于项目，则会考察拿地成本是否低廉。“中小房企还是融不到资金，特别是依赖单一项目运作的房企。”该业务经理表示。

而一些拟上市公司则在银行融资渠道之外找寻借壳途径。“我们本来准备在香港上市，但是市道不好，去年没有成功。现在我们一边准备联交所的上市，一边也在看A股有没有合适的净壳资源。”深圳一地产公司相关人士告诉记者。据记者了解，至少有两家深圳民营地产公司在寻找A股壳资源，以便实现迅速上市。

上述人士也表示，公司也感受到了银行对优质客户贷款的松动。“以前，客户的按揭贷款银行会冻结我们使用，现在部分资金已经可以使用了。”