珠三角的春天比中国绝大多数的地方都来得早。3月的广州与深圳，城中早已裙裾飞扬，气温直逼30摄氏度。在这里，沉寂已久的房地产市场率先显露暖意，量价齐升。

“广州、深圳的房地产业是全国最市场化的，对市场供需变化最敏感，领跌也将领涨。”深圳一上市地产公司融资部经理告诉记者。

尽管存货消化在提速，但相关数据显示，广深房地产新开工项目少之又少。一上市地产公司高管表示，这一数据的“黯淡”，说明还难言房地产“牛市”的到来。

消化存量提速

对于地产商而言，今年或是去存货之年。

北京银联信信息咨询中心的一份内部材料显示：地产业在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后，在2009年迎来了“高危化”的库存积累。两大全国性房地产协会不久前起草的一份内部报告预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3亿至4亿平方米，将是往年的2到3倍。

中原地产统计数据显示，万科、保利、中海等10家房企巨头，在今年一、二月份共推出140.9万平方米的新盘，仅占上述房企在售房源总量的10%。大型房企存货高企现象也是严重。截至2月26日，这些房企的库存总量近2000万平方米，占据目前全国新房库存总量的10%。

万科年报显示，公司2008年度的存货较上一年增加29.22%，主要是因新获取项目和在建项目的增加。去年，公司的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%。这仅仅相当于万科两个月的销售量，其中80%库存时间尚不足一年。

一销售过百亿的深圳上市地产公司总经理表示，2007年房企的首要任务是“拿地”，2008年是“筹钱”，那么今年的首要任务则是“销售”。他告诉记者，“目前，企业的库存压力很大，走量是关键。”

相关统计显示，截至3月初，已公布2008年年报的A股房地产上市公司有15家。去年年末，这些公司的存货合计达809.09亿元，同比增长36.1%，比2008年三季度末略有增长。按照申银万国行业分类并剔除ST公司，A股房地产公司三季度末的存货合计达4015.2亿元。

房地产存货包括已开发完工产品、在建工程和拟开发土地储备三类。截至去年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，这主要是已开发完工产品。除此之外，在建工程和土地储备的体量更为庞大。2009年的新盘将使目前的高库存“雪上加霜”。

记者调查发现，部分现金流及资产负债良好地产商不愿意在弱市降价销售，那被认为是贱卖资产，他们觉得只要熬过寒冬，必定会有好收成。而事实上，深圳房市的去库存化进程似已提速。

深圳国土资源及房产管理局数据显示，今年1月份深圳新房成交价格环比微跌了0.4%，为10988元/平方米，成交有明显复苏的迹象。2月份单日成交面积达到17443平方米，较1月份增长37.87%。从区域来看，深圳6 大区中，宝安，福田，罗湖，南山地区价格都出现小幅的上升，但涨幅环比都未超过5%。

从存量情况看，深圳存量房面积2月较1月大幅减少9.8%，达到561万平方米，该库存水平为2008 年8月水平，主要原因在于整个2月深圳新开楼盘只有4 个，且目前深圳房价进入稳定区间也刺激成交的回升。

上述融资经理告诉记者，2月份公司销售回款4亿元，3月份迄今止回款已经2亿元。“已经有一年左右没有这么好的单月回款了。销售旺了，回款快，融资也容易。”

凯基证券认为，随着深圳成交的继续回暖，库存消化速度将依然平稳快速。而开发商如果继续放慢推盘节奏，未来3个月深圳房地产价格可能会出现触底回升。

但也有深圳一商业银行客户经理表示，地产商“去存货化”的关键是降低购房成本，高库存必然对高房价施压。目前，新的刺激政策已经十分有限，高库存能否软着陆，主要决定于价格。

“小阳春”幻象

在存货消化的过程中，今年一季度，广深地区的房地产似有“复苏”迹象，不少楼盘都出现了“一日售罄”现象，被市场形象称为地产“小阳春”。

2月20日，宝安梅林关一楼盘开盘，成为时隔14个月后，深圳的首个"日光盘"。据广东省统计局统计，今年1到2月，广东全省的商品房屋销售面积达534.80万平方米，同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元，同比增长27.5%。其中，深圳市商品房销售回升幅度“迅猛”，销售面积87.33万平方米，增长140.6%，销售额104.13亿元，增长86.4%。

“跌多了，自然反弹。”广州一地产咨询公司总经理表示。相关数据显示，2009年1月，深圳房屋销售价格以18%的同比下跌幅度位居全国70个大中城市之首。广州次之，降9%。

“其实，南山区房价跌幅超过了30%，关外跌幅在40-50%左右。”深圳一地产开发商告诉记者。易居中国分析师薛建雄认为，房价大幅会刺激成交量回暖。据了解，2月，深圳一手房成交面积达到48.84万平方米，环比1月上升24.5%，同比剧增580%，二手房则出现了环比翻倍现象。

但也有上市公司高管认为，“小阳春”仅仅是反映暂时的市场需求，市场还需要调整。

“消费者谁也左右不了，能解决市场问题的就是政府和企业。政府一直积极想办法稳定房市，政策的宗旨在于平衡消费者和房企。但市场上商品住宅价格高，房价存在下调空间仍然是市场问题的症结所在，因此要摆脱困局最终需要开发商积极主动的根据市场调整定价策略和营销策略。”华侨城一高管表示。

在他看来，目前的房市是一个买方市场，而不是原来的卖方市场。他引用了一个数据：国家统计局相关数据显示，2008年年末居民储蓄存款余额21.8万亿元，比上年末增加45353亿元。“这意味着相当一部分收入转入银行没有消费，居民还有很大一部分存款可以进入房地产市场，然而却并没有进入，这说明房屋还没有到合理价位。”

上海证券报记者调查发现，地产市场并未明确进入单边上扬“行情”，而是进入了一个微妙的阶段，上述融资经理所言的“敏感”或者所谓的“小阳春”，仅仅是阶段性反应。拿泛海建设某高管的话说，“在外部环境尚未明显改善的情况下，短期内仍将面临较为复杂的市场环境。”

“小阳春”或暴露了地产业当下的阶段性特征：开发商今年的重要任务是打造一个健康的资产负债表和去存货化；部分购房者在刚性需求被压抑许久后已经入市，另有部分则观察到开发商利用“小阳春”行情乘机提价，保持继续观望态度；银行对房企的贷款已有松动，但仍然对风险敞口和权限进行严密控制。

广东省近日出台刺激房地产的“粤十五条”，有研究报告指出，政府对房地产的态度告别“只做不说”阶段，但仍不会“操之过急”。

目前，房企、购房者、银行、政府四方力量的处境微妙。在宏观经济环境仍未明朗、地产存货的积聚以及新开工项目数据仍处于“下行通道”中时。一业内人士认为，四方力量的博弈进入一个微妙的阶段。地产商在高存货背景下并不会肆意提价，而购房者消费需求的进一步释放仍待时机。