[江湖秘笈]

六招玩转炒房

1.到一个地方看菜市场、看出租车、看娱乐业，看当地的消费物价。

2.投资房产要有步骤：炒房的最好顺序是，在一个长沙这样的市场，先炒单身公寓。这种房子往往开始时候涨速飞快，后面因为租金涨幅慢等缘故，就很难再上一个台阶。而大户型则倒过来，后面增值更厉害，最后炒别墅。

3.投资商铺。商铺是稀缺资源。老郑用商铺出租的固定收益还买住宅的按揭款。把商铺作为长线产品来做。老郑的资金分配比例是，40%资金买铺，60%买住宅。

4.用足、用活资金。老郑坦言，自己一般只留20万元现金自用，其它的都用作投资，不过，买房都采取银行按揭，这样才能把资金的效能用足，"按照首付2成的比例计算，炒房是用一元钱做五元钱的生意，一年涨6%，就是赚30%。"

5.出手快、准、狠。投资看大势、看所选产品的价格。看准了，一些细节就不会多管。老郑坦言，温州人的风格是，到一个地方找房源都是看政府在哪里，看哪里的自然环境资源最好，看好了就出手。

6.在长沙投资，把握周期很重要，更要有"长线"准备。老郑将自己的长沙投资周期定为5年，如果5年时间不涨，那就再等5年。而在杭州的一两年"短线"，对于炒房的人来说，高于5%就算赚。

[达人语录]

"长沙本地炒房者胆量小了点"

事实上，老郑也和一些湖南本地手握资金、欲投资炒房的老板交往过。老郑觉得，湖南本地人尤其是很多当年搞矿赚得盆满钵满的老板，资金不是问题，也有自己的思路，但是"胆量不够"。

"这主要还是经验问题，经验欠缺影响魄力和判断力。和温州人相比，我们在全国闯荡多年，有一套相对成熟的手法，也更注重宏观的判断力培养，喜欢从全国联动的角度看问题。这也正是湖南炒房者所欠缺的。"老郑认为。

[名家观点]

投资首看地段价值

"地段、地段、还是地段。"资深投资人士乐兵将李嘉诚这句名言奉为圭臬，认为这是房产投资的核心所在。

据其分析，在长沙，已经发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘乃至大户型和豪宅的多元化格局。目前，投资型物业主要有以下几类：

第一类是商铺，这种投资的物业投资金额高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍；

第二类是写字楼，它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司；

第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓，这种物业类型基本上地处繁华商业地段，交通方便；

第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修，既可居住又可办公，这种公寓的投资，价值也较高；

第五类就是人们熟悉的小户型楼盘，从当前来看，对一般投资者来说，它投资性较其它居住型楼盘高。

对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素，将对投资决策有重大指导意义。

开发商实力这比较好的理解，另外两个方面也很重要，首先是升值空间：在房地产时代的任何时候，都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为它最重要的不再是满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中，才能够实现保值和升值。

眼下，投资者进入武广新城的激情高涨。这里有明显的地段效应作用。

在通货膨胀预期下，投资房产具有一定的资金避险作用。作为长沙市场，与沿海一线城市相比，市场机会较大。据我了解，在一些楼盘，房源有两三成掌握在温州投资人手里。本地人在全面衡量自己的财务状况、手有余钱的情况下，也可以考虑适当投资房产。不过正如老郑所言，要有长线准备，或许收益才能最大化。