购房者

    疑问1

    缴纳定金有哪些风险?

    开发商暗中抬价、卷款逃走……’

    合富辉煌首席市场分析师黎文江介绍，正规的购买流程，是签订认购书的同时缴纳定金，而后7天内签订《商品房买卖合同》的同时交付首期房款，双方如有违约，将支付违约金。但据记者了解，有不少开发商在未取得预售证之前就开始通过种种途径收取购房者的诚意金或是定金，让购房者承担一些不应有的风险，甚至遭受损失。

    有买家向记者透露，位于荔湾区的某楼盘目前还未取得预售证，但开发商已迫不及待储客。记者致电该楼盘咨询，销售人员称目前楼盘还未开卖，但如买家非常有诚意购房，可以先交2万或5万元定金，楼盘开卖时买家不仅可享95折优惠，且2万可变成4万，5万可变10万直接抵作房款。业内人士分析，这样的一笔优惠表面看来买家十分划算，但里面却有陷阱。某资深营销总监表示，开发商开盘时很可能会抬高房子均价，买家却因为已经缴纳了定金进退两难。

    有不少消费者表示，当时就是看着开发商的一些优惠才交了诚意金和定金，“看着大家都交了定金，觉得自己不交，肯定在选房或优惠上有所损失。”但当买家在交了诚意金或定金后，如果选不到自己喜欢的房，或是反悔，就需要花时间和精力等待诚意金的退回。业内人士韩世同就认为，现在一般不主张直接给开发商现金，可以将存折给对方以减少风险等。

    某业内人士向记者透露，在广东某二线城市曾出现过开发商席卷买家诚意金潜逃的事件。业内资深专家韩世同提醒买家，一定要认清楚产品的品牌，摸清楚开发商的情况。对于一些钟情旅游地产的投资者，更应该警惕，因为在中小或者偏远城市的旅游地产项目，更容易出现开发商卷走诚意金或定金等情况。

       疑问2

    怎样避免定金陷阱？

    检查开发商“五证”、要求直接签购房合同……

    在目前未取得产品预售证的开发商就收意向购房者定金泛滥的现状下，有无行之有效的办法禁止开发商收定金？定金交了，不买房如何要回定金？消费者如果想买到未正式发售的房，除了交定金还有其他办法吗？广东至信忠诚律师事务所施临湘建议，定金指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。如果买房者不订立合同，定金不退；卖方不订立合同，定金双倍返还。

    首先，要注意开发商预售商品房必须具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。缺少上述文件，该物业不具备销售条件。

    其次，仔细审查购房合同及附件，要求开发商将你审查过的这份购房合同及附件骑缝盖章并在合同范本最后一页加盖“本合同样本与售楼合同一致”字样后再盖章后由购房者保存，确认没有问题之后才签订购书、交定金。如果开发商以种种原因不给购房者审阅合同及补充协议，购房者又害怕失去购房机会而要下定的话，建议购房者要求开放商在定金收据上注明：“如不能就购房合同和补充协议达成一致意见，开发商无条件退回定金。”

    再次，根据《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。所以购房者交付定金后要注意开发商收取定金后开具的收据必须注明是定金而非订金、证金、订约金、押金或诚意金等不利自己的文字陷阱。

    最后，如果有条件的话，聘请专业律师陪同购房，毕竟房产买卖是人生一件大事，专业人士的帮助将使小的投资得到大的回报。

    要求开发商直接签约

    市民买房不用交定金的新规出台后，据多家媒体报道，市民觉得会增加“悔婚”成本，一时难以接受。资深房产专家韩世同认为，实际上，新规并没有取消现行下定签认购书的习惯方式，只是增加了可以直接签约的方式，且选择权更偏向于买家。

    根据新规，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，买卖双方对商品房达成买卖意向的，房地产开发企业或购房人均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。韩世同分析，按照新规只要买家愿意是可以选择马上签合同或者下定签认购书的，而不必一定要先签认购书然后再签购房合同；这其实是对购房者权益起保护作用的规定，毕竟在房价快速上升阶段，如果采取下定签订认购书的做法，开发商是有可趁之机的。

    例如，售价百万的房子，下1万~2万定金并签订了认购书之后，如果房价上涨了10%，开发商借故不履行签约责任，即使双倍返还定金，消费者也是哑巴吃黄连有苦难言。而且，从法律上来说，开发商是按双倍定金返还来执行的，虽然是有些见利忘义，有些不道德，但并没有违法。

    韩世同建议，如果购房者确实看准了，就可以要求直接签约，省略下定签认购书的环节，以免节外生枝；如果拿不定主意，那还是可以选择先下定签认购书然后再签购房合同的方式的。