建立量化调控指标和机制

现在中国政府对房地产已经重拳出击，但是从中长期来说怎样保证房地产能够长期稳定地发展，汤敏提出了一个想法，就是用调控通货膨胀的方式来调控房价。

他说，调控通货膨胀，首先是有一个非常明确的、非常权威的物价指数——— C PI；第二个，对物价指数要有调控的目标。比如去年年底的中央工作会议就定出来，今年通货膨胀的调控目标是3%，就是说如果C PI超过了3%，一系列的货币政策、财政政策就要出台。甚至还没到3%的时候，为了防止通货膨胀的出现，央行就会开始上调存款准备金率。未来如果通货膨胀率还保持在高位的话，更多的财政政策、货币政策，甚至一部分的行政手段都将要实行。第三个，调控应该以宏观手段为主。

汤敏认为，借鉴调控通货膨胀的方式，我们对房价也应该有一个大的目标。首先，要进行量化的目标管理。中国现在的房地产调控没有量化指标。比如说现在要把房地产价格打压下来，但是不知道大概要打下来多少，也不知道在什么情况下要开始进行调控。

怎样建立量化管理目标呢？就要建立两个核心指数。一个指数叫城市基本房价指数。中国现在的房价指数，建设部出一套，发改委出一套，统计局出一套，各种各样的数字不断出现，而且很多是互相矛盾的，这样就会使调控非常困难。因此应该要有一个权威指数。在这个指数里，应该把市场被干预了的那些小城镇住房、经济适用房、别墅高档房都排除出去。因为真正的调控目标跟这些无关，剩下的可以被叫做城市基本房价。

汤敏表示，这个基本房价应该好好地研究，确定它的具体范围，最终形成的指数应该是权威的。这种房价指数应该不难做，因为世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鉴，可以根据中国的国情把不合理的部分去掉，再把一些中国因素加进来，就可以做出来。这个指数不但应该有全国性的，也应该有地区性的。

有了基本房价后，还应该有一个基本房价变化容忍度指标，就跟通货膨胀有3%这个容忍度一样。超过了这个容忍度，就要采取各种各样的政策。当然，这个容忍度是多少，也要认真研究，可能每年都有所不同，但大体上应该差不多。汤敏个人认为，这个数应该比通货膨胀的目标稍高一些，但是最好不要超过城市居民每年人均收入的增长率。有了这些指标后，何时对房价进行干预全社会都会很清楚。

除了有上限之外，还需要有一个下限，因为政府也不希望房地产崩盘。对于买方来说，当然房地产价格跌得越多越好，但问题是在短时间内价格跌得过猛，对整个经济的冲击非常大。所以要想办法让房地产“软着陆”，让它慢一点跌，跌的时间长一点。比如说很多买房者的首付是20%，如果房价跌过20%，有些人可能就会不要他买的房子了。这种行为很可能就会像滚雪球一样越滚越大，造成恐慌性的抛售。

有了上限、下限以后，如果基本房价在这个区间里波动，政府就认为这是一个比较正常的市场，不去干预。一旦超过了这个限制，可能就要启动各种各样的调控机制，这些机制以宏观机制为主，包括货币政策。而且这个调整，如果是全国性的出现房价上涨，就应该出全国性的政策。如果是地区性的，就应该出地区性的政策。

把地产纳入宏观经济目标

汤敏表示，他提出的这种方式，国际上目前还没有。不过现在世界的理论界正在讨论，房地产泡沫到底应不应该作为宏观调控的目标。因为在很长的时间里，房地产、股市都不在宏观调控的目标里。大家如果研究宏观经济学的话，就可以看到，宏观经济学对通货膨胀、对就业研究得非常细、非常多，但是对资本市场、对房地产价格的影响研究非常欠缺。

汤敏说，过去传统的宏观调控，都是以通货膨胀或者就业为目标，对资产价格往往没有加以注意，这实际上造成了很多问题。比如说上个世纪80年代的日本，当时日本的房地产价格、股市价格拼命上涨，但是它的通货膨胀率并不高，所以日本的中央银行从通货膨胀的角度认为市场没有风险，为了防止日元升值过高，往市场上提供了大量的货币。这些钱没有进入实体经济，也就没有推高通货膨胀率，但是跑到股市、房市去把资产价格推高了，最后造成了很大的问题。

美国这次的次贷危机，从某种意义上来说也跟这个有关。美国联邦储备银行前主席格林斯潘长期以来反对中央银行干预资产价格。1997年的时候，美国纳斯达克市场的泡沫已经很高了，但是格林斯潘在国会听证的时候曾经说，现在的股市是非理性繁荣，但是这不是中央银行该管的。格林斯潘认为，当资产泡沫破裂以后，美联储可以通过货币政策救市，但是去打压资本市场、打压房地产价格并不是他的责任。“9·11”以后，美联储给市场注入了大量的资金。当时美国通货膨胀率并不高，所以中央银行认为没风险，继续注入资金。这些钱进入到了美国的房地产市场，加上次级债和其它一些金融衍生产品，造成了美国房地产市场的泡沫，最后导致了危机。

这次国际金融危机以后，很多学者开始痛定思痛，考虑宏观管理应不应该把资产价格，尤其是房地产的价格、股市的价格考虑进去。这个问题现在还在讨论之中，不过有一种趋势是，未来的宏观管理很可能把这些考虑进去，作为一个调控的目标。

汤敏说，到目前为止，这些问题还没有形成完整的理论。但是对中国来说，可能等不到这些理论都完善的时候再去做。事实上，很多的经济理论恰好是在实践中做了以后再总结，最终上升为理论的。中国正面临着一个非常紧急、非常危急的时候，因为房地产泡沫已经明显地形成，所以怎么样从自身利益出发，建立一套能够让房地产市场长治久安、平稳发展的机制，就显得格外重要。