童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于美国政府救市措施的强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。

他认为，美国政府对房市最有效的两大干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。

首次买房退税政策诱使许多对买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5%以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年的颓势，增势迅猛。2010年4月份二手房交易量创几年来最高。

美联储购买“两房”债券则使按揭贷款30年固定利率至少降低了0.5~1个百分点，让人们有了更强的住房购买力。

曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年的市场只能谨慎乐观。

首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税的政策，2010年4月30日到期。5月份美国住房销售已出现回调。

童忠益预计，政府救市政策退市后，美国房地产能否靠市场自身的力量保持稳定，尚需观察。在较坏的情况下，全美住房价格可能在2010年下跌3%~6%左右。不过他对房市还是谨慎乐观，因为即便刺激政策退市，房价已处于合理低位，房贷利率处于历史低位，金融系统更趋稳定，信贷市场逐渐回复常规。随着经济复苏，人们的消费信心将进一步恢复。乐观的情况是，美国房地产市场在2010年夏季跌宕起伏，到秋天稳住阵脚，2011年春夏稳步回暖。

童忠益认为，2010年将是美国房地产市场战略僵持阶段，亦即大量购房者(包括首次购房者、升级换房的家庭以及投资投机者们)纷纷进场而导致房价上行的力量与大量法拍屋(foreclosure)继续涌现待售的下行力量相互对抗，从而使美国住房的销售和价格运动处于胶着僵持状态。

过去3年美国房价大跌的一个重要特征,是使用次级贷款的低端住房因为还贷违约而遭致法拍，以低于市价三成以上的价格大批量抛售。随着金融危机进入后半段，低端住房法拍高潮已过，但违约法拍出现向中高端住房蔓延的趋势。

根据美国抵押贷款银行家协会公布的数据，2009年第三季度，美国有高达9%的住房抵押贷款已经违约(断交月供)超过了3个月或其住房产权被银行收走而惨遭法拍。曾任RMIC住房按揭贷款保险公司首席经济学家的童忠益预计，未来次贷(subprime)的违约法拍数量将大幅下降，多以中高价位住房为抵押的次优贷款(Alt-A)和优质贷款(prime)却可能在2010和2011年迎来违约高潮，因此，预计今后两年将有较多中档以上房子涌进廉价的法拍市场，使房价面临下行压力。

童忠益分析，次优贷款的住房法拍将在2011年达到高峰，主要是因为次优贷款中有不少屋主使用可调整利率贷款，今明两年面临利息重算和月供重置，贷款月供将骤然升高，让屋主难以承受。另一方面，不少使用优质贷款的中高价位住房屋主则面临就业市场不景气的压力，一旦此类屋主失业，难以承受大房子沉重的还贷压力。

从房屋类别看，公寓(condo)的波动性比独立屋(singlefamilyhouse)大，住房市场好的时候，公寓的涨幅通常比独立屋大，但在市场不好时跌得也更凶。

到美国哪个城市买房较好？

全美房地产市道虽呈现止跌回暖势头，但具体到不同地区，则是冷热有别，下跌和回升的快慢差异极大。童忠益根据对Case-Shiler房价指数的分析将全美主要城市分为四大类：

第一类，包括赌城拉斯维加斯和亚利桑那州的凤凰城。

这两个城市房价下跌时间持续3年零两个月以上，累计降幅在5成4以上，市场最糟糕。拉斯维加斯房价下跌3年半，跌幅达5成6，截至2009年10月还没跌到谷底，2010年仍不看好。

第二类，包括加州的洛杉矶、旧金山、圣地亚哥，佛罗里达州的迈阿密和坦帕，密歇根州的底特律。

这些城市的房价从顶峰到谷底，大多持续下滑了3年多，累计降幅都在4成以上，在2009年中基本见底。

重灾区加州的法拍高潮已过，目前买卖相对活跃，2010年相对看好。

第三类，包括纽约、华盛顿、芝加哥、西雅图、亚特兰大、明尼苏达州的明尼阿波利斯、俄勒冈州的波特兰等。

这类城市房价下跌持续3年左右，累计降幅2到4成，2010年预计恢复较快，但亚特兰大是例外，当地房贷诈骗案比较猖獗，法拍高潮尚未过去，因此房价仍然面临不小的下行压力。

第四类，包括波士顿、得克萨斯州的达拉斯、科罗拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫兰、北卡罗莱那州的夏洛特。

这些城市属于轻灾区，过去涨得少，这轮跌得也少，累计跌幅基本都在1成多，2010年比较看好。不过不排除其中一些地区，如得州的某些地方可能因为就业市场不景气，贷款违约率可能上升，房价仍会下行。

这两年，在底特律的市中心，挂牌1000美元到1万美元出售的房子比比皆是，但依然卖不出去，为什么？因为这个没落的汽车城的中心地带，已经成为治安极度混乱，连警察都管不住的地方。住在这里，左邻右舍都是破败的空房，成为盗贼和流浪汉的藏身之处，你必须备枪自卫，抢匪明目张胆地入屋抢劫，报警后警察要两三个小时后才能到现场，而且基本上是不了了之。每年你还要交上千美元的物产税和物业管理费。这种房子有谁敢买，又有谁敢住呢？

最近美国主流媒体就报道了一个住在底特律市中心的黑人白领妇女的故事，她家几乎每年都要遭抢，强盗猖狂到光天化日之下，直接铰断防盗警报器，逍遥自在地入屋抢劫，然后扬长而去的地步。为了自卫，这名妇女养了一条大狼狗，这使她在3年内免遭抢劫，但最近的一场火灾，烧死了她的狼狗，也彻底毁灭了她对自己家园的希望。她终于搬离了这个生活了10多年的社区，到相对安全的郊外去了。