四、2009年影响全国城市地价变化的主要因素分析

(一)国家扩内需、保增长及4万亿投资等各项政策措施，带动了土地需求的快速增长。

为应对全球性金融危机，2008年末国家出台了一系列的政策措施，提出了“保增长、扩内需、调结构”的总体部署，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，尤其4万亿救市资金的逐步投放，既促进了宏观经济逐步向好，也一定程度上刺激了土地需求增长，加之房地产市场投资性需求不断增加，引起土地价格不断上涨，土地供应也大幅增加。同时，国家一系列区域性规划的发布，如国家发改委发布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》、国务院批复了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》、《中国图们江区域合作开发规划纲要》、《海南国际旅游岛规划》等，一定程度上促进了区域性土地开发需求的增加，引起土地价格上涨。

(二)潜在的通胀预期、投资性需求不断增长，是引起房价、地价快速上涨的直接因素。

在后金融危机时期，尤其是全球性救市资金的大量投放，潜在的通货膨胀预期成为所有投资者关心的重点；加之在金融危机时期蓄积的购房需求需要释放，蓄积的流动性资金需要找到投资领域，在实体经济尚不明朗、土地资源有限而房地产需求不断增长的背景下，最终导致了2009年的全国性房价、地价快速上涨的现实。2008年居民购房普遍存在观望态度，导致房价略有下跌(-1.61%)，2009年初很快出现“小阳春”，紧接着是持续上涨，最终达到了全年房价上涨25.92%的历史高点，这在很大程度上拉动了地价快速上涨。随着商品房交易量的激增，一方面个人及房企对房价走高的预期较为乐观，另一方面也造成部分持观望态度居民在恐慌心理下购房，刺激投资性需求，房屋销售市场逐渐显现非理性增长，同时拉动城市地价的持续上涨。

(三)国家在房地产投资领域的金融政策调整，在刺激经济增长的同时，也促进了房地产投资增加，一定程度上推动了地价上涨。

2008年9月16日至2009年底，央行5次降息和4次下调存款准备金率，2009年国务院办公厅落实和出台有关信贷、税收系列政策措施，如废止《城市房地产税》、实行首套住房七折优惠贷款利率、将转让个人住房征收营业税的期限从5年调整为2年、首次下调商品房固定资产投资项目比例、支持房地产开发企业应对市场变化等，这一系列措施的出台，既鼓励了住房合理消费、增加了内需，但也放松了房地产“银根”、降低房企融资门槛，一定程度上促进房地产开发需求增加，进而引起房价、地价快速上涨。据国家发改委数据显示，2009年全国GDP增长8.7%，全社会固定资产投资增长30.1%[2]，房地产开发投资增长16.1%，广义货币供应量(M2)余额为60.62万亿元，增幅比上年末高9.86个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为22.00万亿元，增幅比上年末高23.29个百分点，货币流通量(M0)余额为3.82万亿元，同比增长11.77%[3]。

五、2010年全国城市地价变化趋势分析

(一)金融与税收政策的调整将作用于房地产市场，并直接影响地价走势。

首先，2009年，宏观经济在各项调控措施作用下已经逐步回暖，2010年国家在宏观调控方面的各项措施预期有所调整，这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响，并进而影响地价走势；其次，2009年全国各主要城市普遍出现了房价、地价过快上涨的局面，对此，国家必将进一步研究制订抑制地价、房价过快上涨的政策措施。2009年下半年国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，提高土地利用效率；五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。从目前的国家政策趋势来看，2010年,还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。

(二)一线城市居住地价增长将趋于平稳，须防止二、三线城市地价跟风上涨。

总体来看，2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部沿海地区市场经济较活跃的城市。随着这些城市的地价达到一定水平，其用地成本已经大幅增加，受土地成本辐射效应影响，部分用地和开发需求必将转向二、三线城市。同时，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨。但是，二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距，其市场需求弹性往往受到很多限制，因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。

(三)随着宏观经济逐步向好，工业用地需求有所上升，应密切关注工业用地价格变化趋势。

2009年GDP增长达到8.7%，其中第二产业增加值达到546320.04万亿元，比上年增加9.4%，随着宏观经济逐步向好，多数地区正在逐步进行产业转型。2009年年末闭幕的中央经济工作会议强调提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。国家政策对宏观经济已提出明确导向，随着经济形式的好转和四万亿投资及其后续效应的持续作用，以及工业用地最低价实施政策的调整，预计2010年工业用地需求将会增加，在满足用地供应的同时，应关注工业用地价格的变化，制订实施差别化的工业用地价格政策。

(本报告详细内容见即将出版的《中国城市地价状况2009》一书)