其四,德国鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断,同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史,合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金等等。通过鼓励自建房、合作建房,建立起多渠道的住房获取渠道,就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
其五,德国建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。
除了私人评估师外,德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价,但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者,都不可能单独影响“指导价”的制定。
其六,“指导价”之所以能够得到执行,还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言,其威慑作用不言而喻。
其七,税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国,自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外,房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制,已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
其八,德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然德国政府,特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
以上各类政策,虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部,但从中我们也可以看出,德国房价之所以能够保持平稳,并非出于偶然因素,德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策,正是长期保障房价稳定的关键所在。(《环球》杂志驻法兰克福记者/郇公弟)
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