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房企短期内确实“不差钱”

“短期来看，房企确实 ‘不差钱’，这将制约企业降价促销空间。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出。

今年年初以来，国内房地产市场观望气氛渐浓，楼市的新增房源锐减，成交量一再萎缩。尤其在上海，经过2009年一番火爆行情后，今年一、二手楼市渐露颓势， 1月份新建商品住宅成交量更是遭到“腰斩”。

外界对此感到疑惑：市场成交如此低迷，房价应该随着成交量萎缩而下跌才对，但申城房价至今依然未见松动，甚至还在上涨。这究竟是何原因？

“我们原先也担心今年二季度，中央、地方政策面，特别是关注一季度的房价究竟会下滑到什么地步，但我们现在感觉还是比较有把握的。”沪上某大型房企事业部一位营销负责人透露，今年其公司几个项目的开发速度还是很快的，主要销售策略可能是价格平开，市场进一步转暖后逐渐调高，并力争把品质做好。

“市场调整虽然难测，但还是有些规律的。”就当前房价依然坚挺的原因，杨红旭分析指出，根据以往情况，一般成交量先跌，价格调整在后；二手房市场先 “变天”，新房市场后 “变味”。 “制约房价下跌的因素很多，就短期而言，开发商不差钱是一个重要因素。”

据了解， 2009年1月—12月，房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%，企业资金面非常宽松。其中，销售资金回笼和信贷增加对资金来源增量贡献较大。 2009年房地产开发企业定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款 8403亿元，增长116.2%，国内贷款11293亿元，增长48.5%。

整体来看，1997年以来，除2008年受市场低迷、销售受阻的影响外，国内房地产开发企业当年资金来源均保持高速增长，其中又以2009年为最。值得一提的是，2009年扣除房地产开发投资后的企业剩余资金高达20896亿元，同比增长176.2%，增速创历史新高。剩余资金占本年资金来源比重达36.6%，占比亦创历史新高。房地产企业的“不差钱”由此可见一斑。

一些业内专家指出，近来楼市促销、优惠不断，更深层次的原因，或许可概括为三方面内容——

首先，世博会因素。从5月1日开始，相关区域内的建筑工程施工就得严格控制，且工程质量安全容不得半点闪失，因此，依靠在世博会期间 “赶工”，让住宅项目在年内尽快达到预售标准的做法基本不可取，比较现实的做法，是从现在开始赶紧以一些促销、优惠 “处理”掉一些 “尾盘”，收回一定量的资金后，再去开发下一个项目。

其次，资金链因素。有市场内部人士直言，今年下半年很多房企的资金将显紧张。一是上半年成交量同比下滑，资金回笼量减少；二是今年房地产信贷比去年紧缩很多；三是少数企业去年高价圈地过于激进，按照土地出让新规，一年内须付清土地款，其手头现金将比较紧张。

再次，政策面因素。对于未来楼市政策走向，有关专家表示，2010年房地产政策将转向 “有保有压”，今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，仍将发挥房地产龙头作用。鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然保持偏宽松的环境，预计从二季度起，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，房地产政策将出现明显的 “前松后紧”趋势。届时，主动调整营销策略的楼盘自然将呈 “花开”之势，再有楼盘想打折、促销，也用不着像现在这样“羞答答”了。