高供应、高回报、高借贷→楼市泡沫

高风险、金融危机→迪拜债务危机

每年以两位数增长的迪拜房地产，究竟是怎样趴下的？从宏观数字看，房地产“绑架”了迪拜经济。截至2007年，每年以双位数增长的房地产业占迪拜GDP的11.6%，吸纳一成劳动力。如果将和它相关性极强的建筑业、金融业一起计算，迪拜有近四成的GDP得看楼市脸色，数十万人为它打工。

金融和房地产从来是一对密友，在迪拜危机下，它们成了互相拖累的难友，这对“地王”频出的中国市场无疑敲响了警钟。

越野车穿越近郊炙人的沙漠，窗外满眼都是金黄细沙，偶尔几棵低矮的沙枣在摇曳……看到这片荒凉的场景，或许能让人体会迪拜焦灼的心情。和富裕的首都阿布扎比不同，自1966年发现石油后，迪拜的储量不足前者的一成，据称到2015年就会用完。于是在沙漠边上大力推动金融、搞高端房地产去寻求突破的想法既疯狂又迫切。

5年来，迪拜大举投入3000亿美元以兴建各类工程项目，鳞次栉比的摩天大厦拔地而起，事后证明这重挫了政府的资产负债表。

房地产占一成GDP

每年以两位数增长

从短期成效看，楼市的繁荣让迪拜从一个小海湾发展成为容纳160多万人的大都市打下了基础，源源不断涌入的人口更加成为房子“不愁租”的理由。

从宏观数字看，房地产“绑架”了迪拜经济。截至2007年，每年以双位数增长的房地产业占迪拜GDP的11.6%，吸纳一成劳动力。如果将和它关联的建筑业、金融业一起计算，迪拜有近四成的GDP得看楼市脸色，数十万人为它打工。

直到迪拜的旗舰企业迪拜世界11月底突然引爆债务危机，迪拜的“身家”才被看清。整个迪拜世界负债593亿美元，迪拜政府和公司债规模为800亿美元，这几乎抵得上迪拜去年824亿美元的GDP。

来自野村证券得报告显示，迪拜地产开发业务利润率高达50%，土地是皇家所有，依托当局的开发商拿地基本不怎么花钱。Nakheel、Emaar等开发商后面都有政府的身影，成为银行借贷的优质客户，是拿下朱美拉棕榈岛、世界岛、迪拜塔的“地王”。

当年楼市回报率

多则三成少则一成

炒楼这项世界公认的高风险投资活动，在迪拜被高回报率所遮蔽。记者在当地采访期间，多个中介表示当年楼市的年回报率多达三成，至少也能捞10%。

世界金融危机爆发后，折断了炒家的资金链，房地产在2008年三季度首度下跌5%，迪拜楼市开始“退烧”。“去年国际金融风暴出现时，当地就有将近一半工程面临停工。”香港建筑师事务所商会主席刘荣广说，迪拜世界的债务又带来了第二波冲击。

如今与楼市相关

行业都难获信贷

迪拜一位中介告诉记者，外国人以前借钱炒楼很容易，现在得最少在迪拜工作1年才能办成，还要求最低月入2万迪拉姆(1迪拉姆约合1.88元人民币)。当地3家大银行在迪拜世界危机中风险敞口达51亿美元，评级被标准普尔下调至“负面”。

“整个房贷政策都变了”，在渣打银行(迪拜)工作的钟小姐来自江西，她一直负责当地的公司贷款业务。金融危机后，写字楼和期房都是被她所在的银行禁止贷款的行业，现房和住宿用房虽然可以贷到款，但审批程序也严格了很多，需要对客户的固定资产、收入和发展状况进行把关。

“现在银行在贷款方面的政策还是非常保守的”，容易拿到贷款的行业基本都是食品、石油、日用品这些稳健的行业，重工、家具和大型家电等楼市密切相关的行业就很难获得银行的信贷。

贷款市场的变化直接影响到了银行业务员的业绩表现，“在房贷很红火的2007年和2008年上半年，我们一个员工一个月贷出去1000万迪拉姆都是很平常的事情，而现在只能做到200~300万迪拉姆的量。”钟小姐说。

本报记者专访中国驻迪拜总领馆总领事高有桢：

迪拜危机对华商

整体影响并不大

“温州炒房团资产蒸发20亿元”、“大批华商撤离迪拜”，记者出发前往迪拜之前，各种传言甚嚣尘上。中国驻迪拜总领事馆总领事高有桢在接受本报记者专访时谈及迪拜危机对各个行业的影响时认为，危机到目前仍然是可控状态，对华商的整体影响并不大。

广州日报：目前有多少中国人在阿联酋？

高有桢：按照阿联酋的统计，目前全阿有20万中国人，绝大部分都在迪拜。其中从事建筑工人约2万人，其他的有从事饮食业、酒店和分布在各大机构和集团，更多的还是在迪拜经商，这其中以浙江为首，来自温州、台州等地。中国人在这注册的企业大部分位于迪拜和沙迦，有2000多家。

广州日报：迪拜危机对中国商人有哪些影响？

高有桢：影响较大的是建筑企业。目前在册的迪拜中国建筑企业有35家，还有一些以合作的方式在当地开展业务。金融危机爆发后，迪拜房地产业首当其冲，给中国建筑企业造成了被动。其他行业影响不算大，例如贸易。

广州日报：对希望来迪拜投资的中国人有何提醒？

高有桢：到迪拜投资大环境是好的，能来这里投资当然是好。来之前大家应该先调查市场情况。危机中也有商机，只是看能否把握住。中国企业和商人应该学会和国际打交道的方式。

广州日报：中资金融机构在迪拜的损失如何？

高有桢：在迪拜比较正规的只有两家，工行和中国银联。因为刚进入这个市场开展业务，属于刚起步。

广州日报：迪拜的经济什么时候能恢复？

高有桢：现在仍然不好讲。但是迪拜受到的影响和整个世界密切相关，它也采取了一系列措施。

粤商

迪拜魅力

不是房产

而是贸易

“看到你们来，我很高兴，迪拜粤商这个群体应该要受到关注”，已在迪拜创业8年的汕头商人张钦伟在迪拜的事业小有成就，“如果不来迪拜，我在国内能去镇政府上班就不错了”，张钦伟在他的奔驰车上向记者表示。

张钦伟在迪拜开设的阿联酋中国批发城是一幢六层高的建筑，“我觉得迪拜最大的魅力在于它的地理位置，而不是房地产”，张钦伟说，“我运到迪拜的服装产品，99%都是转运到其他地区去的”。

中国国际商会广东商会副会长陈耀桓认为，迪拜的地理位置决定了它需要依靠传统贸易。地产泡沫破灭之后，迪拜政府将会弱化房地产业，强化转运中心、贸易中心等传统优势产业，“因此迪拜危机对于粤商来说反而是一个利好消息”。

结束语

记者离开迪拜的当日，因为飞机晚点在机场滞留了十几个小时，机场熙熙攘攘的人流与“危机”形成了强烈的反差。导游Lisa说，她的小孩就要上学了，投机客的危机不会影响到她的生活。粤商说，迪拜已经形成了一个强有力的品牌，对中国企业仍然有很强的吸引力。

投机客得到惩罚，投资客获得奖赏，“迪拜危机”又给世人上了一堂生动的课。(刘俊、刘新宇)