珠三角房地产结构失衡

广东省房协会长蔡穗生,从珠三角的购买结构来具体分析了房地产存在的风险。

珠三角地区(简称珠三角)今年上半年的市场特点有几个方面。

从总体状况来说,广东房地产的集中度很高,珠三角地区九个市完成开发投资占全省比例是89.5%,接近90%。而整个投资量接近900亿元,排前三名的是广州26.63%,深圳16.61%,佛山13.82%。

从经济来源,广州418亿元,深圳401亿元,占全省资金来源总额分别是25.59%和24.55%;佛山228亿元,占13.94%,就是14%左右。

商品房建设施工面积占全省面积比例最多的也是广州、深圳、佛山,分别为:广州27.16%,深圳17.66%,佛山10.28。竣工面积占全省比例的前三位是广州、深圳、东莞,广州19.84%、深圳15.39%,东莞14.23。竣工面积就这三个市已经占了全省竣工面积的接近一半。商品房实际销售额占全省的比例排前位的是深圳、广州、佛山,深圳33.07%,广州27.64%,佛山11.33%,实际销售面积占全省前三位的是广州、佛山、深圳,广州21.01%,佛山15.66%,深圳14.77%。

总体来说,珠三角房地产开发主要集中于广州、深圳、佛山。

第二个特点发展不平衡。珠三角九个市分为三个梯队,第一梯队广州、深圳、佛山,其中佛山是后起之秀,佛山按两年以前数字比相对来说并不太高,跟其他的没有什么特殊之处。

第二梯队的是珠海、中山、惠州、佛山、东莞。珠海商品房是均价5616元。其他城市在3000~4000元。

第三梯队是江门和肇庆,江门的均价是2859元,肇庆的均价是2725元。江门和肇庆在全国的中等城市来看恐怕也是中等的水平。

第三个特点是价格上涨比较快。上半年全省商品房均价是5887元/平方米,同比增长18.09%。全省商品房上半年的同比均价是增长18.09%,其中商品住宅均价是5557元,同比增长20.17%。

深圳上半年商品房的均价13178元,同比上涨42.3%,其中商品住宅12295元,同比增长44.04%。广州商品房上半年均价8356元,同比增长28.63%,其中商品住宅7953元,同比增长30.93%。广州深圳同比增长30%-40%多,应该说增长是过快的。

最高的深圳和最低的肇庆,房价有5倍的差距,价差明显拉大。

第四个特点是供需缺口扩大。蔡穗生拿出2个指标——商品房的竣工量和销售面积。这两个面积比,广东省上半年商品房供和需一个竣工单位有1.69个单位的销售,就是说需求量大过竣工量的69%。如果看商品住宅那就更大1:1.89,商品住宅的销售大于竣工89%。一个单位的竣工有1.89个单位的销售。

很明显,跟去年同期相比,楼市的供需缺口扩大了。佛山是1:5.46,那是5倍多了,中山1:2.6,惠州1:2.46,广州1:1.19,深圳1:1.62,江门基本持平。低过1的有两个城市,一个珠海,一个东莞。珠海是1:0.89,一个竣工量的单位有0.89个单位在销售。东莞1:0.91,也接近持平,销售略低一点。

第五个特点,异地置业增多。

实际上,如蔡穗生那样开始质疑珠三角地区房价是否理性的业内人士,正越来越多。本报记者 苏丝