回报率超过100%

从今年上海三笔物业交易来看，三家专业投资银行可谓赚得盆满钵满。

以花旗集团2005年5000万美元的收购价计算，一进一出，花旗在永新广场上获利2775万美元，增值率超过55%。

位于上海福州路上的高腾大厦，是高盛于2005年从新加坡凯德置地手中购得。当时的收购金额为1.076亿美元。仅从账面收购金额来看，高盛在一进一出之间便获取了升值回报39%。而麦格理转手新茂大厦的交易更是获利惊人，按照公开的数据，不到两年时间，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%。

虽然业内人士表示，新茂大厦收购时尚未完工，有待后期建设，加上最后成交金额并没有“媒体公布的那么高”，但可以肯定的是，麦格理的一进一出绝对收益极为丰厚。

由于投资基金收购时都会动用一定比例的融资杠杆，叶成宇表示，如果计算净回报，几家投资机构三起交易的自有资金回报率远远超出目前看到的账面值，回报率均达到100%以上。

而可以很清楚地发现，这些物业的接手方已经不再是追求高额回报的快速资本运作型投资基金，而是德国SEB这类追求持续稳定回报、需要低风险环境的政府型养老基金。换一个角度来理解，则是在风险投资基金的心目中，按照目前的价格，类似物业已经很难达到其投资回报标准。

大规模撤出尚不明朗

从前两年的只进不出到今年的连续套现，境外投资机构的举动开始出现了微妙变化。业内人士表示，目前来看，境外投资者对于市场的看法已经出现分化，但由于人民币升值概念依然存在，暂时还看不到有境外资金大规模离场的迹象。

仲量联行亚太区董事陈立民表示，对于一半机构投资者来说，从募集资金到解散通常是七年左右时间，一般流程包括前三年时间寻找物业进行收购，之后对物业重新包装并经营，而最后阶段则寻找买家进行抛售，而在中国等新兴市场，这一时间可能会有所调整。

陈立民表示，经过了前段时间疯抢的阶段，不排除部分投资机构将旗下资产进行优化调整，将一部分并不符合资产组合战略的物业出售后寻找新的目标。

陈立民表示，各家基金公司都有独立的价格判断体系，因此不太可能在同一时间节点出现共同进退，资金大规模撤出的状况，加上人民币升值的预期依然强烈，机构投资者很难放弃这个能够带来大量利益回报的市场。

但是从目前的市场状况来看，境外投资者对于上海房地产市场的期望值已经开始分化，市场从全面看多转而进入多空参半的阶段。从实际情况来看，今年以来，仅仅上海地区依然有10宗以上外资收购案例，但从收购对象来看，已经从过去集中于欧美大型投行，变成开始出现为中东或者亚太地区的一些中小投资机构。

“当小机构进来的时候，或许发现巨头们已经悄悄地走了。”记者采访中，有人说了这样一句话。早报记者 刘秀浩