近3年里，每逢上海推出一个天价楼盘，就会带动周边片区房价跟着上涨。薛建雄奇怪的是，这些天价楼盘的背后，往往都是外资开发商或海外资本。薛建雄是上海佑威房产信息服务公司的一位高级分析师。

事实上，上海已成为外资进入中国房地产的桥头堡，也是外资在中国开展房地产业务最为集聚的城市之一。值得关注的是，与此前不同，外资推动此轮上海房价普涨的作用尤为明显。薛建雄说： “外资已从幕后走到台前，是上海房价上涨的真正推手。”

外资推手

位于浦东陆家嘴( 23.16,0.92,4.14%)的 “汤臣一品”，是目前中国内地最贵的商品住房，每平方米销售均价高达11万元，其开发商为台湾以纺织业起家的汤臣集团有限公司 (0258.HK)旗下公司汤臣海景花园有限公司。

“天价 ‘汤臣一品’只是外资拉动上海房价上涨的一个缩影。”薛建雄认为。事实上，外资影响力的故事还要从1998年 “仁恒滨江园”讲起。

当时的中国正如火如荼地进行住房体制改革，上海也出现了第一批商品房。此时由新加坡地产商仁恒集团开发，位于陆家嘴的 “仁恒滨江园”1998年9月开盘均价就高达1.2万元/平方米，第一个突破了外转内销房后的万元房价关口。

2001年9月，香港世茂集团推出 “世茂滨江花园”，开出了1.45万元/平方米的天价，其最高单价达1.8万元/平方米，创下全国最高住宅纪录的楼盘。鉴于 “世茂滨江花园”竞争压力， “仁恒滨江园”2002年2月开始上调售价，每平方米从原先的1万—1.5万元/平方米拔高到1万—2.48万元/平方米。

在这两个楼盘的价格竞赛中，2002年底 “仁恒滨江园”销售均价首先突破2万元/平方米关口。

此后，浦东陆家嘴的天价楼盘陆续推出， “抬价竞争”成楼盘销售最佳营销策略。

2004年底，同为黄浦江一线江景房的 “财富海景花园”，以3.2万元/平方米的销售均价入市。一石激起千层浪，2004年9月以1.4万元/平方米开盘的 “滨江兰庭”，该楼盘在2005年3月重推盘时报价调高到3万—3.8万元/平方米。

2004年，业界盛传 “汤臣一品”将以10万元/平方米入市。尽管 “汤臣一品”当时尚未销售，但围在它旁边的楼盘价格都已飙到每平方米上万元。2005年10月， “汤臣一品”以销售均价11万元/平方米的高贵姿态隆重开盘。其周边楼盘在老大 “汤臣一品”掩护下，以3万—5万元/平方米的价格开始热销。

今年初又有消息传出，由印尼三林万业投资改造的 “济南路8号”，将以7万元/平方米的销售均价入市，再揭上海豪宅的攀价风。薛建雄认为，在市区新增住宅供应有限下，这些外资楼盘的高位竞价，在很大程度上引发了房价的非理性上涨。

暴利

事实上，外资地产商之所以屡屡推高楼盘价格，其背后有超额的利润做支撑。

2005年1月，汤臣集团以7620万美元 (约6亿元人民币)拿下“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”。按照 “汤臣一品”142000平方米的总建筑面积计算，其成本价应为4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。即使所有建筑材料全部取自顶级产品， “汤臣一品”的总开发成本也决不会超过3万元/平方米，其净利润应在250%以上。

而行业人士分析，按照 “济南路8号”公布的308套房源4.3万平方米建筑面积计算，该楼盘可得销售收入将达30多亿元，毛利率高达274% (2006年2月人民币汇率为8.04：1美元)。而此外人民币升值也能为它带来21% 的收益。按照开发商运用财务杠杆，70%的资金来自银行贷款，开发商实际投入只需0.3亿美元，投资回报在10倍以上。

从上述这两个楼盘的 “预算账目”，可看出外资逐利上海房地产为何热情不减。

行业人士分析，一些于2003年9月之前，以较低价格取得的协议出让土地，目前仍掌握在外资地产商手中。这些将要释放的外资房地产项目，极有可能又以比较高的价格入市，进而推动上海房价的进一步高涨。

上海市北孚地产研究所副所长吴伟良教授认为，2000年上海内外销商品房市场并轨，在发展经济、城市改造驱动下，地方政府在2003年土地招投标之前，出让大量的协议土地。这使得早期进入上海的外资地产商，大多成了如今的天价房开发商。

角逐

仲量联行中国区投资总裁、国际董事邓文杰接受记者采访时认为，上海依然是外资最为看好的重要城市之一。

2006年7月，建设部等六部委颁发的171号文件，9月国家外汇管理局颁布了 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》等。今年5月，商务部联合国家外汇管理局发布通知表示，所有外商房地产投资项目必须经过商务部备案。

尽管这些政策会延缓项目审批程序，加重交易架构的复杂程度，给房地产项目融资造成困难，但摩根士丹利、花旗银行等投资机构，目前还是竞相宣布大幅度追加对中国房地产的投资额。

一份来自上海市统计局的报告也认为，目前外资进入上海房地产市场规模并不大，但力度在较大幅度地增强。据悉，2006年前9个月，243家外资房地产企业在上海开发投资约140亿元，已占总量近14%。

戴德梁行投资部报告称，2006年外资在上海投资的总成交面积达到100万平方米，总成交价值超过180亿元，比2005年分别增加3倍左右。

7月3日，瑞安房地产 (0272.HK)宣布，通过出售3家附属公司股权的方式套现21.12亿元人民币，而收购方均为同一家海外投资基金——总部位于香港的投资基金永菱通金融有限公司。在获得充足资金后，按计划瑞安今年将开发大连、昆明两个共640万平方米的大型项目。业界人士分析，类似这种通过 “境外股权收购”正变得越来越普遍。这种完全离岸的公司股权交易，可避开国家外汇管理局监管，曲线进入中国房地产。

邓文杰分析，目前外资进入中国房地产主要有3条渠道：直接购买内地物业；成立外资房地产企业投资房产；境外投资基金参与内地房地产项目运作。其资本构成由原先亚太地区单一来源，转为亚太、欧美、中东等多股力量；投资类别也由住宅、商业项目，向工业项目拓展；投资区域也由一线城市向二、三级市场延伸。

“外资竞相追逐上海房地产，对此轮上海房价上涨也起到很大的推动作用。”邓文杰认为。（记者 陈周锡）