7月份的上海楼市,热闹非凡。供应紧缩所造成的影响,已经从房产产业链的源头———土地市场开始显现。最为瞩目的是,7月份成交的宝山区四幅纯住宅用地再次以超过底价1倍以上的价格中标,楼板地价便已接近甚至超过了同区域的在售房价。随着地价在各大开发商追捧之下一涨再涨,对于房价预期值的提升,使得上海楼市各个细分市场同样水涨船高。
受供应持续走低影响,7月份的上海住宅市场表现尤其吃香。虽然由于优质房源供应减少而导致成交量有所放缓,但新盘上市消化速度普遍加快。从市场需求方面来看,上海全市供求矛盾在7月份进一步加剧。虽然有大量配套商品房和动拆迁房源推向市场,但对于商品房市场在需求驱动下的持续高企影响有限。从成交单价分布来看,4000元/平方米以下的低价位段增长明显,而20000元/平方米以上的价格区间则没有变化,价格段的两极分化明显。
上海二手房市场与新房市场的联动性早已形成,7月份的二手楼市明显处于卖方市场。受后市看好影响,房东纷纷将房源挂牌价格实行向上调整。从总体来看,7月成交量虽然有所回落,但仍然处于成交高位态势。整体上海房地产市场供求失衡的影响,已经从土地一级市场折射至二手房的三级市场之中。一方面,房东惜售心态导致市场价格上涨明显,另一方面,客户追涨心理又间接助推房价上升。此外,根据上海中原地产提供的资料,投资者开始大面积进入上海楼市,受到这部分人士青睐,上海高档楼盘集中板块近期交投活跃。受到影响,普通购房者的购房心理发生明显变化,随着房价的快速上涨,更多购房者会以一种自住加投资的心态来购房,从而使得市场需求进一步扩大。
今年上海最受注目的地王,当数市中心黄金地段的黄浦区163号地块。这位被业内外公认为“近年上海公开土地市场中位置最好的一幅用地”,其土地挂牌起始价格便高达17.18亿元,楼板价达到26108元/平方米,上海地价之最已成定局。受到地价涨势驱动,兼之甲级写字楼市场供应紧缩的现状,与之相适应的是,上海房地产投资市场对于商办物业的兴趣也在持续升温,仅今年上半年就已有5个项目涉及写字楼。在整体投资市场中,针对写字楼物业的投资占比明显提高。而无论是土地价格还是收购热潮,对于上海写字楼市场的后市推动作用显而易见。
商铺市场由于其专业化,整体成交走势并未受到住宅市场的影响。但由于市中心地段“一铺难求”,挂牌出租或出售的商铺项目数量很少,导致出现“有价无市”状态。次中心甚至郊区的住宅社区商铺普遍受到市场看好,甚至出现商铺早于住宅销售完毕的情况。但与上月市中心高价商铺出现成交的情况不同,7月份大量社区商铺的成交反而促成了整体商铺市场价格下落的形势。当然,从整体来看,上海商铺市场的成交走势仍算平稳。(地产主笔 唐文祺)
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