调控效果仍需观察

对于地方政府出台的种种政策，业内评价不一。深圳市房地产研究中心研究人员表示，深圳市严查捂盘在操作中存在难度，对捂盘惜售定性存在法律障碍，查处捂盘惜售与行政干预过度之间很难平衡。

而对于认筹和收取诚意金，深圳有开发商指出，如何界定无证认筹也是个难题，现在开发商卖楼认筹，不再直接收钱，而是与银行合作，客户缴纳的诚意金都存在银行账户里。客户根本不用担心开发商因资金紧张，收钱来缓解压力，主管部门也无法判定开发商无证认筹收钱。

深圳市房地产研究中心此前曾在报告中承认，今年房价高涨，与开发商囤积房源、捂盘惜售也有关系。但迄今为止，未见到主管部门对此做出任何说明。其实，深圳一直规定楼盘拿到预售证之后10天内必须发售。但2009年大部分开发商都采取分批推盘策略，大多数楼盘开盘都在3次以上，甚至有的达到了9次，不同程度地存在捂盘嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54个楼盘，有近30个拿证到发售的时间超过了10天。

深圳中原地产研究部则表示，这一系列政策对市场可能短期内有影响，但决定房价走势的还是信贷政策和利率环境，需要持续观察。

而在刚刚举行的“中国地产新视角高峰论坛”上，金地、首创、万科等开发商都集体回应地产调控，坦言对楼市政策仍然乐观。金地相关负责人称，2010年开发商“不差钱”仍会持续，因为流动性没有很快地消失，老百姓对未来预期的调整也不会那么剧烈，所以房地产行业是可以持续发展的。而且，今年开发商资金充裕，没有“降价卖房”的动力。从近期一些开发企业拿地的状态来看，也表现出对市场的乐观。

而首创集团董事长刘晓光坦言，无论情况怎么变，开发商希望的是“今年的地价、房价都要稳定，出现一个趋稳的状态”。

土地财政应弱化

近期，中央新一轮房地产调控政策密集出台，各级地方政府随即因地制宜制定配套和细化措施。总体而言，各地政策中，遏制高房价的有力实际措施并不多见；且具体执行留有很大回旋余地。

业内人士指出，受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”。中央对地产的调控政策最终要见效，尚需弱化“土地财政”这一地方政府主要的财政收入模式，建立能保障地方政府财政收入的可持续增长机制；否则，调控可能演变成“空调”。

现在，市场对国务院提出的“遏制房价过快上涨”的政策目标，既有希望也有担忧。毕竟，“上有政策，下有对策”的应对之风，常常会使房地产调控“无功而返”，2006年后两度大规模房地产调控便是前车之鉴。效果不理想的重要原因之一，便是地方政府过度依赖“土地财政”的财政收入模式。只要“土地财政”依然是地方政府的主要财政收入来源，那么，依托地方政府落实的房地产调控政策，最终可能会走样。

2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%-45%。

以北京为例，2009年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%。2009年，北京新房交易额占同期GDP的60%以上。在2009年超额完成1000亿元土地储备计划后，北京市将继续执行新一轮“千亿元土地储备开发”，预计在2010年年底前完成4500公顷可上市住宅用地的土地储备，相当于北京近3年来的实际供地量。

显然，土地收入和房地产业相关税收是地方财政的主要“口粮”之一，房地产市场降温、趋冷并不是地方政府所希望的。2008年楼市萧条，多数土地流拍，使得地方政府收入锐减，经济发展也明显放缓。市场转暖后，为了GDP考核目标，为了当地社会发展，地方政府急需大量资金“干实事”。利用手中掌握的土地获取资金，便成了地方政府最便捷的生财之道。而鉴于高房价会推高土地价格，地方政府理所当然希望维持高房价，从而获得更多的土地出让金。

地方政府通过供地给开发商大量套取银行资金，开发商以土地抵押的负债不断膨胀。一旦市场趋势性下跌，资产缩水就会引发债务偿付危机。更重要的是，土地开发愈演愈烈，会造成房地产供应过剩，而房地产过剩的本质是金融产品过剩，其后果便是类似于美国次贷的金融危机。这一风险值得高度警惕。