一度甚嚣尘上的二套房首付比例争论终于尘埃落定。国务院办公厅昨日发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

房地产信贷、楼市供应等方面的调控政策也悉数出炉。专家表示,一系列楼市组合拳将抑制投资性购房,在一定程度上抑制大中城市房价的过快增长。从通知可以看出,中央的态度是通过增加供给量来平抑高房价,而不是通过压缩需求来抑制房价。而由于政策相对温和,不会造成房地产行业大起大落。

二套房定义以家庭为单位

前期一系列楼市调控政策出台后,“差别化信贷政策”的表述一直被业内解读为二套房贷政策即将收紧。此次通知中对二套房贷政策终于有了专门表述:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

由此,二套房贷首付标准仍将按此前40%的规定执行,否认了此前市场上关于上调二套房贷首付比例至50%的传言。中国房地产业协会秘书长朱中一表示,二套房贷政策的变化对楼市肯定会有影响,尤其对投资和投机购房行为产生一定抑制,防止房价过快上涨。

对于何为二套房,通知首次进行了明确:只要利用过贷款买房,再次贷款买房就算二套房,并将以“家庭”为单位严格认定。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,对二套房概念的明确是此次通知中的一大亮点,“首付四成的政策其实一直没有变过,只是在实际上未被严格执行,这在相当程度上也是因为究竟何为二套房未被明确”,“因此此次通知发出后,相信银行在办理贷款时将更容易操作”。

黎文江分析,“目前存在大量的房改房住户,早年很多人买房也往往是一次性付清,这部分人群现在大都有换房意愿。”“按照通知,只要现有住房未利用过贷款,再次购房就不算二套房,因此这部分人群买房将享受到首次贷款购房的优惠,这将大大支持和鼓励改善型需求。”

此外,通知对二套房贷利率政策进行了重新调整,与此前要求二套房贷利率上浮不同,此次允许贷款利率按照风险定价。“这就给了银行很大的空间,可根据风险自行定价。”黎文江指出,实际上在购房中,利率比首付更关键,“首付毕竟是房款,总是要给的,比例高个一两成,买房者无非就是勒紧裤腰带先多付一些,但相应的贷款就少了,月供压力也会小很多；而利率如果上浮,则意味着每月的利息款高了,购房者将付出更大的购房成本。”

多建保障房开发商说不妙

与二套房贷政策相比,开发商反而更担忧通知中关于土地出让的新规定。

通知要求各地根据房地产市场运行情况,把握好土地供应的总量、结构和时序。各地城市人民政府要抓紧编制2010—2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

此外,各地被要求综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。

一位不愿透露姓名的开发商表示,如果保障性住房和中小户型和中低价位的住房用地大幅增加,对开发商来说绝对不是一件好事。“目前,开发商盈利空间最大的往往是一些高端产品,若具体地块都明确了住房套型结构比例等控制性指标,这将大大压缩开发商的操作空间。”不过黎文江表示,新规对开发商来说也未必都是坏事。