在2010年，京城的房价究竟还能涨多少？到底什么样的房子更值钱？京城还有没有“低估”的房产？房产价格的上涨是否会长期背离其内在投资逻辑？且看业内人士为您分析。

中新社援引北京晚报1月10日报道，每一个人都可以列出房价上涨或者下跌的理由。不过，仅从投资角度来看，你手中的房产究竟还有无持有的价值？本周《财道》与北京财商人生高级理财规划经理龙飞一起，筛选了京城一些地段的房产，在剥离了学区、商圈、医院、交通等外在附加价值之后，为您客观地估算住宅房产背后的投资价值。

我的租售比高不高？

理财经理提示：在过去这一年中，人们身边的资产变化极大。尤其是房价，从年初的持续低迷，到最近的集体上涨，其间地王不断出现，使得目前房地产价格已经被推至历史高位。而与之相对的是租房市场的疲弱，一直处于一种不温不火的状态。这二者的反差也完全体现在房屋租售比这项经济数据上。

“到处都在说租售比，我们小区2.7万元的售价到底算不算高？”家住海淀区稻香园小区的刘先生向理财经理提出了疑问。

理财规划经理龙飞解释说，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1比200到1比300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1比300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

来自京城二手房经纪公司的数据显示，北京2009年底二手房租售比均超过1比500。另据2009年12月本报报道，北京市目前的房屋租售比已经高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超过1比400，意味着出租一套商品房至少需40至50年才能收回购房款，远高于国际标准。

目前是应该继续对京城楼市投资进行关注，还是应该高位获利呢？与“房价还要涨”的预期不同，一些业内人士的看法是，大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。这种看法到底有无道理，理财经理龙飞将在下面的分析中为您解读。

理财经理首先展示了不同地区不同类型的房产租售比情况：这里分别选取了住宅、商住两用、商用以及公寓四种类型的房屋来进行对比。针对不同类型，再选取相应比较具有代表性的社区或者房地产。分别是位于北四环中关村附近的稻香园社区(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住两用)，同样位于CBD商圈的中环世贸中心(商用)以及位于北三环以内的公寓住宅韦伯豪社区(公寓)。

经过理财经理的详细调查，这四处房产的数据如表1所示。

表1

房屋类

型 选取社区 每平方米售价 每平方米月租价格 房屋租售比

住宅 稻香园 27000元 48.33元 1比559

商住两用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

商用 中环世贸中心 40000元 180元 1比222

公寓 韦伯豪 26200元 55.34元 1比473

注：以上均为100平方米面积的房屋价格

由表1可以看出，目前住宅的租售比指标明显偏离正常值，该数值为1比559，即如果只是依靠房租的话，需要46年半才能收回投资成本，偏离正常值的幅度较大。