从2004年土地“招、拍、挂制度”开始实行、房地产行业正式市场化开始，房地产发展至今已经成为国家政策关注最频繁的行业。

有观点认为，房地产调控其实有着“双重目标”：既要借助房地产业的蓬勃发展来提升经济，应对发展难题，又要考虑通过市场化的手段来解决绝大部分城市居民的住房问题，平抑房价。调控政策可谓刀锋上跳舞，一点疏忽不得。

2007年至2009年的3年，是房地产调控政策出台最频繁的3年，这期间还爆发了全球金融危机，因此，这3年的楼市可说是有抑有扬，波澜起伏。《每日经济新闻》希望通过回顾这3年调控政策对房价的影响，为购房者对未来房价的判断提供参考。

2007年

10个月涨幅超过7年总和

中国指数研究院提供给《每日经济新闻》的数据显示，若以2000年12月的房价为基数1000点，2007年1月京沪穗深的房价在1500点到2000点之间，其中深圳的房价已几乎翻番。

2007年1月，国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。业内普遍认为，此举是中央首次释放出对房地产行业持续调控的信号。

同年10月，国土资源部“39号令”出台，这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带，叫停土地“分期付款”，是一项目的性极强的防治措施。但该政令在打击大规模囤积土地、防止房地产开发市场出现垄断方面，仍存在部分不足。

此时，北京房价指数已经达到2189点，与当年1月相比，上涨了611点。这意味着，2000年一套价值100万元的住房，在2007年1月，其价格就将达到157万元，而如果再过10个月，这套房产的价格将再涨61万元，达到218万元。可见，北京房价在2007年10个月的涨幅已经超过了之前7年的总和。

抑制房价已经是当务之急，央行、银监会在2007年10月共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行(资讯论坛产品)公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

此外，面粉贵过面包的现象已有显现，“天价地王”对楼市的推高作用也引起了中央重视。中央开始对地方政府的“土地财政”进行纠偏，明确要求减少、甚至停止用“拍卖”的方式供应土地。在这一行政调控背景下，北京差不多有几百万平方米的住宅用地改用招标的方式“低价”出让。

2008年

金融危机中刀尖上的舞蹈

2007年底，房地产商还沉浸在牛市的喜悦当中，而此时，国家对于房地产行业的调控已经基本形成了一个战略思路。有分析认为，国家在这个时候的战略思考是将房地产产业结构调整为由完全市场化的商品房市场、不完全市场化的（或者是有“条件的”）普通商品房市场以及非市场化的保障性住房建设共同构成。如果这个模型能顺利构建，政府将摆脱刀尖跳舞的困扰，房地产调控的“双重目标”都可以实现。

2008年初，国务院下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》就明确要求：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。

2008年是四大城市房价相对比较平稳的一年。四地房价在前三季度基本持平，而第四季度因为金融危机爆发，京穗深三地的房价较年初还有小幅回落。

为应对金融危机，中央的宏观调控方向出现转变：在“保增长、扩内需、调结构”的大方向下，房地产政策多年来首次被放宽。

2008年12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出以下意见：一、加大保障性住房建设力度，二、进一步鼓励普通商品住房消费，三、支持房地产开发企业积极应对市场变化，四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，五、加强房地产市场监测，六、积极营造良好的舆论氛围。

地方政府也纷纷发布提振楼市的新政，其中主要涵盖契税下调、暂免征收印花税、首付款比例及利率下调、调高公积金贷款上限等对市场影响比较大的政策。同时，中央也为多项金融政策松绑，为房企拓宽融资渠道提供政策依据，改变房企融资难的情况。

2009年

房价涨至历史高点

从中国指数研究院提供的数据看，2009年3月是中国楼市的复苏拐点，房价在持平甚至回落了一年多之后，3月环比正式转正。从3月到11月，四地房价迅速上扬，其中北京和深圳两地上扬曲线尤为陡峭。到11月底北京房价指数已经达到2541点，成为历史最高点。

中国指数研究院向记者提供的一项报告显示，从全国整体来看，2009年商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高；11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。

2009年9月，国土资源部下发通知，要求各地全面清理批而未用土地，并明确提出，在9月份对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。

11月份CPI转正，房价如此高企，通胀的压力再度显现。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的 “抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

2010年

维持高位涨势趋缓

房地产业政策的 “千回百折”，让人们失去了对未来房价判断的信心和标准。2010年房价走势到底如何？政策调控是否还有什么变化？

中国指数研究院向每经记者指出，回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，无需过于担心“抑制性”政策的影响。

而关于2010年房价，中国指数研究院认为，全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨势会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。每经实习记者 田芸 发自北京