北京楼市能否维系泡沫化生存

救市政策结合“降价效应”在刺激住房刚性需求释放的同时，也让房产投资客在严冬中嗅到了丝丝暖意。

岁末年初，北京商品房成交量回暖，购房需求在一定程度上出现“抬头”，中心城区、优质地段的部分商铺和高档住宅项目出现了多年来罕见的热销。这是否意味着经历十几个月调整后北京楼市正在“接近底部”，而投资性需求是否正在显现？在目前的房地产市场调整中，北京的房产投资者能否“扛住”，实现“泡沫化生存”？

业内专家指出，总体而言，北京楼市泡沫尚存，房价下行仍然是趋势，但在产品档次和地理区位上的结构性分化正在显现。位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和投资属性将日益凸显，其价格的适度调整很可能引致中长线资金的进入，并由此平滑市场的周期性波动。

国内投资客考虑“调仓”

来自浙江义乌的杜先生，日前正通过北京房产中介挂牌出售位于南三环外“名都家苑”的一套南北通透的两居室房产，面积117平方米，报价120万元，1万元左右的均价基本与周边目前的市价相符。而杜先生此次出售的房产，是其拥有的该项目中四套房产中的一套。

“两年前，名都家苑有三栋楼放到义乌开盘，当初我们投资主要是看好北京的住宅，现在以这个价位出售比较合适，留点现金今后可以考虑买点别的资产，比如北京等一线城市的商铺和高档公寓。”杜先生坦言。

与杜先生一样，不少在北京的置业者都在考虑“调仓”。以目前的价位出售手中位置较偏的普通住宅，今后伺机购入地段更好、档次更高、性价比更优的房产。

1月10日，东二环广渠门桥附近的楼盘“冠城·名敦道”SOHO项目开盘销售，均价12500元/平方米，全款9折优惠，这一价格远低于周边楼盘。当日，开发商推出700余套商住房，而现场排号人数将近1300人。“目前首批推出的房源已经销售了九成，除了部分特殊户型之外，其余已基本售完。”冠城大通(600067)副总裁韩国建对记者表示。

市场人士指出，购买商业地产项目主要是考虑获取出租性收益，因此，属于典型的投资性购房。2008年以来，北京多个高端商业项目受到国内投资者青睐，从一定程度上反映了北京楼市投资性购买力的“着重点”。

据日前出炉的2008年北京楼市排行榜显示，三里屯SOHO、盘古大观和奥运媒体村分别以72.4亿、25.9亿和25.67亿元的销售金额位居北京项目成交金额排行榜的前三位。

以三里屯SOHO为例，项目开盘预售仅4天，销售额便达到46亿元。按照SOHO中国董事长潘石屹的介绍，三里屯SOHO的客户100%为国内客户，其中，山西、陕西、内蒙古等地的能源资金是主要购买力量。

华高莱斯公司副总经理公衍奎分析，当市场交易陷入低迷之时，纯投资类物业表现出的抗风险性要大于自住类和自住投资属性结合的物业。根据最近一份调查显示，超过5000万元购买额度、资金充裕的大客户，他们更看重中长线，并倾向于购入区位价值高的商铺、写字楼等物业作为投资标的，然后分割面积出租，从而获得租金收入与长期的物业溢价。

统计显示，虽然2008年北京楼市整体价格下滑，但在成交均价前十名的楼盘中，多数项目的均价依然比2007年略有上升。

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