●核心提示●

　　年关将至,持续“价量齐跌”的楼市在11月开始显示出一丝亮色。北京、上海、深圳、广州等国内多个城市11月份的成交量环比有所回升,呈现出“价跌量增”的积极变化,在一阵阵“寒风”劲吹的“地产冬天”,楼市行情似乎出现了“回暖”迹象。“温州炒房团”和“山西煤老板”、“万人购房团”等群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野。楼市真的触底反弹了吗?可以看出,量升的前提是价降,降价才是硬道理,当房价回调到合理的空间,房地产市场刚性的需求才能最终释放。

　　正如中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前在广州一个论坛上所言:过去几年透支的房价正在以“时间换空间”,通过金融、财政政策对楼市的支持,以及房地产开发商对价格策略和产品结构的调整,将房价和成交量都维持在较为稳定的状态,由时间来消化此前过大的涨幅。

     -声音

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌:

　　楼市有望实现“软着陆”

　　前不久,在工商银行广东省分行营业部主办的“2008年工行投资论坛”上,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,经历了2007年楼市的价格和成交量“大起”后,现在要防止楼市价、量“大落”。与美国楼市不同,中国楼市存在着旺盛的需求,“因此,我国楼市有望实现‘软着陆’。”

　　由时间来消化房价过大涨幅

　　据顾云昌介绍,今年前10月,房价呈现环比下降的趋势,而成交量更出现了同比17%的降幅。其中,北京楼市成交量同比减少了54%,上海减少43%,而广州减少了25%。然而,回顾2007年的楼市景象,当年房价同比上涨了17.5%,而成交量更同比上涨了24.7%。

　　“2007年的楼市‘大牛市’透支了其后2—3年的成交,这样的话,既然房价已经涨够了,现在的目标就是将其维持稳定,尽量减少回落的幅度。”顾云昌提出的想法是“时间换空间”,通过金融、财政政策对楼市的支持,以及房地产开发商对价格策略和产品结构的调整,将房价和成交量都维持在较为稳定的状态,由时间来消化此前过大的涨幅。

　　二套房贷政策可能调整

　　2008年下半年以来,在惨淡的楼市成交量下,地方及中央先后纷纷出台“救市”政策和措施。在进一步的激励政策方面,顾云昌呼吁应“解冻”二套住房信贷限制,他认为,近期的房地产新政,已经为二套住房正名,“改善型需求就是原来有房子的再买一次,央行政策已经很清楚。现在的问题是要如何控制银行风险。”

　　2007年9月,央行、银监会联合下发通知,规定购买二套以上住房,首付比例不低于40%,利率不低于基准利率1.1倍。顾云昌认为,解冻二套住房信贷限制的政策,央行应该有一个原则性政策,但主要还是让商业银行自己控制,因为各地房地产市场差异较大,没有必要一刀切。

　　此前,住房和城乡建设部副部长齐骥在受访时透露了二套房贷政策可能调整的信息,被业界认为是政策解禁前兆。

　　在论坛上,工商银行投资银行部总经理李勇表示,虽然中国楼市存在泡沫,但对楼市未来走势充满信心。(记者骆海涛 通讯员黄晓)

　　　　-市场扫描

　　　　降价助京沪穗深楼市走出“新政策行情”

　　央行的大幅降息,以及广州公积金中心再次大幅调高个人贷款额度等措施的出台,市场成交气氛开始活跃。11月底,广州房地产官方网站阳光家缘最后一周的数据显示,全市共有147个楼盘成交,总成交582套,为今年以来较高水平。但是,在量升的背后,是售价的不断下降。

　　近日,各地楼市11月成交量及价格的相关数据相继露面,根据各方数据分析并结合各个楼盘售楼部的人流数量以及各个楼盘声称的成交数据,一个宏观调控中的“价降量升”市场概况初步成型。北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市11月成交量的“暖冬”意味明显。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,政府的救市举措取得阶段性的成果。但这一轮反弹能持续多久,回暖程度有多高,还有待观察。

　　　　11月成交量暖冬意味明显

　　11月的北京楼市出现回暖迹象,期房签约量出现较大幅度的增长。来自北京房地产交易管理网的数据显示,11月北京市期房网上签约13721套,与10月相比涨幅达48%。整个11月,有9天的住宅签约总量超过500套。签约峰值出现在11月4日,签约数量达到817套,而在今年9月日均签约量仅有百套。

　　与北京一样,上海楼市11月成交量也明显回暖,走出了一波“新政策行情”。上海佑威房地产研究中心统计显示,11月上海成交一手商品房6201套、717551平方米,相比10月份的459764平方米,成交面积环比增长了56%,比9月份的440065平方米增加了63%。

　　而深圳的11月成交则显现出“成交翻倍价格下降”的特点。来自中国房地产指数研究院的统计数据显示,11月深圳全市商品住宅成交面积为55.41万平方米,成交金额为69.29亿元。而10月份深圳新房成交面积为34万平方米,成交金额为43.2亿元。11月的成交量较10月增长73%,创造了深圳楼市今年成交量的高峰。

　　在广州10月、11月,连续两月的成交回暖让业内专家直呼“暖冬”。记者从中国指数研究院最新数据了解到,广州11月共成交5982套住房,成交面积645501平方米。比10月全市成交的5603套住房,成交面积62.94万平方米,环比分别上涨了6.8%和2.6%。而在9月份,广州的成交量却只有3685套。11月份的统计数据,也是自去年9月份以来,第一次成交量和成交面积连续2个月呈现上升趋势。

　　　　新政下“低价”助推成交

　　从2007年10月广州楼市冲顶以来,对楼市的宏观调控在政策层面上完成了一次全面的“V”型反转,先是国六条、国八条,不断紧缩银根提高首付比率以及相关税赋,如今在政府减税、银行降息、开发商降价各方配合下,各地楼市走出了一波像样的“新政策行情”。黎文江认为,数据反映广州楼市已经渐趋稳定。从10月22日住房新政出台算起,广州楼市在这一个月内经历了一个抛物线,它延续“十一”黄金周的余波上升开场,以新政出台后的真空期成交萎缩转折,又从年末的打折促销逐渐爬升。《国房分析咨询报告》项目课题组首席分析师陈真诚分析,楼市进入阶段性的盘整阶段,但楼市交易量的回暖似乎并没有遏制住楼市价格下跌的趋势。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出,利率下调及首次置业者首付比例的下降,让首次购房和供楼门槛同时降低。同时,市场中近期出现的不少“低价”单元对购房者的吸引作用非常明显。

　　数据显示,11月北京经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套,约占总成交量的55%。可以说,北京房地产市场的回暖,很大程度上得益于保障性住房的成交增长。深圳11月“成交翻倍”的背后,低价触动也较明显,11月成交的价格环比下跌了4.48%。在广州,11月以来的成交量也主要集中在低价位楼盘。

　　不过,首次置业者择机入市及低价位楼盘成交放量,并未让所有业内人士感到“暖意”。广州地产专家韩世同称,二次置业的高端消费群还处于观望状态,高档楼盘成交仍清淡,只有各种产品类型全面活跃的市场才可称作正常。

　　　回暖温度要看后续动作

　　陈真诚认为,房地产涉及的众多相关行业都是实体经济而非金融经济,国家采取了通过救房地产市场的方式去救经济,才有10月22日中央新政的出台。可以肯定政府的“救市”并不是救楼价,而是救成交量。

　　上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”,尚属言之过早。要判断市场发展趋势是回暖或转冷,至少要出现一个季度的持续的方向性变化。专家预测,新一轮的降价短时间内可能会给楼市带来“小阳春”。要说广州楼市回暖的温度,还要看新政和开发商共同的“后续动作”。本报记者关丽

　　　　-风向标

　　　　炒房团四处抄底讨论楼市反转言之尚早

　　随着国家一系列政策措施的出台,低迷许久的房地产市场在11月份稍稍得到缓解,近日,北京、上海等地房产交易数据显示市场成交量同比放大,“温州炒房团”和“山西煤老板”群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野,楼市行情似乎出现了“回暖”迹象,不过,接受记者采访的多家机构和多位专家几乎一致认为,目前,房地产市场仍在回归理性的过程中,讨论楼市整体反转或许为时尚早。

　　　　炒房团避险操作

　　据报道,沪上媒体曾对“炒房团”抄底的真实性进行了调查,多家上海地产中介机构负责人均表示,温州人目前并没有表现出很强的购房欲望,反倒是由于人民币对韩元汇率上升,韩国人纷纷出售房屋。而北京楼市成交量上升的背后,却是房价的走低,相关监测机构的数据显示,11月开盘的31个项目均价13462元/平方米,环比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就认为,北京、上海等地出现的成交量上升,一方面是由于近期频频出台的利好政策,购房者成本降低；另一方面是开发商继续降价。杨红旭认为,目前市场的回暖只是短期波动,不会影响总体走势,“说楼市小阳春来了为时尚早”。

　　国海证券资深研究员赵铎在接受本报记者采访时也表示,市场里看多的和看空的永远对立存在,“炒房的和炒股的一样,价格和交易成本的每一次降低都会吸引一部分新的买家,但是决定因素不是这些个别情况。”

　　据传山西“购房团”在北京8个高档楼盘达成了总价约8000万元的购房意向,而温州团在上海也确定了5000万元的意向。

　　一位专门研究地产的私募基金经理在接受本报记者采访时提醒,可能有这样的现象出现,但是温州和山西炒房的主力是高端物业和京沪等个别城市,现在是资金追求安全第一,地产是资金安全的一个避风港,“外贸制造业萎靡,实业不好做,重新涌入地产类物业,特别是持有商业地产较为保险”,但如果从总体来看,全国楼市回暖还远远不够。另外,他预计,商人们购置物业有可能在进行短线操作,由于当前市场预期政府将继续出台刺激政策,很可能赌的是政策的短期效益。

　　　楼市还未“触底”

　　中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞也向本报记者表示,从统计数据看,房地产市场量减价跌是更普遍的现象,表明购房者的信心还没有真正回来,这次温州炒房团和山西煤老板进京购房的新闻不排除有媒体和开发企业联合策划进行炒作的嫌疑。

　　对于媒体列举的京沪两地11月楼市成交量放大的佐证,他表示,判断房地产市场是否转暖,单月数据并不能说明问题,至少要观察一个季度以上的统计资料,“当前购房者正和开发商还有预期将要出台的政策进行博弈,持观望态度的需求方占据了上风,而且政府加大保障性住房的建设,这对商品房市场是不小的冲击。”因此,他认为,现在还不能说楼市已经“触底”,相反,可以确定的是较大规模的调整还将进行。

　　日前发布的中国经济蓝皮书也持相同观点。蓝皮书指出,短期内房价下调将成定局,2009年房地产市场将步入较长时间的调整期,需求方短期内难以走出观望,开发企业将迎来一轮“洗牌”。在供需双方作用下,房价面临进一步回调的压力,炒房者将因投机能力下降而不同程度的退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎,购房需求将向实用性的中小户型集中,留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,未来市场竞争会更加激烈。

　　蓝皮书的发布者之一中国社科院汪同三教授说,前几年房价上涨过快,已经超过了多数居民的承受能力,脱离了最广大的需求面,所以房价进行适度的回调也是必要的。“在供求双方的作用下,开发企业会采取进一步的降价措施,以期尽快回笼资金,短期内房价下调将成定局。”

　　　　调整或将持续到2010年

　　在房地产市场将继续调整成为市场共识的情况下,调整期持续多长时间成为各方预测的焦点。

　　由于房地产行业生产建设周期长的特性,市场在低谷区域需要一定的时间来整理,在不少机构看来这将持续到2010年。

　　根据不同的统计口径,我国现有商品房存量约为1.7亿平米—1.9亿平米,而此后因2006年至2008年上半年,全国房地产开发投资和住宅投资水平均保持在较高水平,在未来一到两年时间内,房地产市场新增供应仍将大量涌现,对市场消化吸纳造成巨大的压力。

　　不过,更为市场所担心的是,世界性经济金融危机在未来相当长时间内会通过资金链、消费者预期、居民收入、宏观经济下行等方面影响到房地产投资,进而引起宏观经济跌落。多家券商发布的研究报告显示,此轮地产行业调整的根源在于国际和国内经济环境恶化,而到目前为止宏观经济恶化程度要比预期快而且严重,但政策放松的力度也比预期的要更快和更强,因此,宏观政策能否改变2009年经济调整幅度才是判断2009年地产行业能否见底的重点。

　　基于此,在扩大内需、保证增长成为政策目标后,国家对房地产行业的调控发生转变,从抑制地产泡沫转向保持行业平稳。专家指出,虽然2008年下半年至2009年全年中国房地产市场不容乐观,但市场将进入调整期或许也会促使中央出台更多的政策措施。(杨小亮）