近年房地产市场调控政策

随着房价快速上涨，2005年到2006年，国家出台了密集的宏观调控政策，新老国八条、国六条、国十五条相继出台。一方面，要求加强土地管理，控制土地供应；还提出了90/70的具体要求；同时要求规范房地产开发和交易秩序；着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策，包括取消房贷优惠利率、提高首付比例、2006年4月和10月两次加息、对二手房交易征收营业税和所得税、限制外资买房等。

到今年上半年，政府的宏观调控政策已转移到落实和加强监管的阶段，包括年初提出的要加大对房地产市场众多利益主体的监管，包括房地产开发商、中介以及政府相关部门和负责人，防止权钱交易；另外有关打击市场投机行为的政策依旧在不断出台，同时还再次提高了外资进入中国投资房地产业的门槛，今年前8个月加息三次。

本月国24号文的出台，目标直指解决城市低收入家庭住房困难问题，与23号文所呼应，是国家在发展住宅市场的同时，加快发展住房保障市场的重要举措。

近年来，我国逐步提高部分房地产开发项目的准入门槛，将别墅类房地产开发项目和低密度、大套型高档商品住房项目列为禁止类、限制类项目；明确“两限”商品住房的土地供应政策；发布土地出让规范；加强土地出让合同管理；加强土地批后监管；加大闲置土地的清理、处置力度。

从2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，安排彻底的“收支两条线”。明确从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。

房地产业下半年调控政策走向

从今年起我国确是加大了对中低收入人群住房困难的保障。分析人士认为，24号文件就是今年特别是下半年，房地产业宏观调控走向的一个很重要的亮点。

建设部政策研究中心主任陈淮多次表示，今年的政策重心将是着重解决低端住房困难，扩大廉租房的覆盖范围，从最低收入群体扩大到低收入群体。所以，今年的一系列政策都是围绕这一内容展开，3月各地建设部门就加强了对房地产市场的资金监管，并连同八部门一起进行房地产市场秩序的专项整治。一方面要打击不法行为；一方面也是为今年制定一系列的住房保障性政策提供参考。

分析人士认为，24号文件若能得以贯彻，再加上国家一系列其他政策并用，应该使房价过快上涨的情况有所缓解。不过也有专家对记者指出，有关廉租房等制度的推出，对于解决中国当前高企的房价并无太大帮助；但是对于那些无力购房的人来说，却是真正的福音。

此外，不少人也把房价上涨归因于土地交易价格不断刷新，开发商囤地、囤房现象也从一定程度上导致了房价的上涨。

中国土地法律事务中心副主任叶明权认为，今年国土资源部的具体政策走向将一方面更注重土地规划，继续控制建设用地的供应总量。在结构上，国土部门也将明确土地利用年度计划中用于住房建设等民生用地的数量，对于一些房价上涨过快、存量用地少的地区，将会提高土地利用年度计划中用于房地产开发的比例。另外，在规模上控制单宗土地的出让规模。即使是成片开发，也应该在统筹规划的前提下分地块出让，避免开发周期过长。

未来国家对低密度、大套型和别墅会限制供应。还有一些脱离国情、大量消耗土地资源的房地产项目用地禁止供应。而房地产开发用地的批后监管将会进一步加强。房地产开发用地一经出让，不得擅自改变规划条件进而延长土地开发时间。（王婷）