中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
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- 邹琳华:
我们倡议全面放开城镇自建房，释放居民住房改善性需求。前面说住房改善性需求难以启动，原因就是我们开发商开发的产品高度同质，并且品质并不高，难以满足当人们已经有了一套房之后，要提高生活水平提出的精细化的住房要求。在这种局面下，我们应当通过改革来释放住房改善性需求。全面放开城镇的居民自建房，允许居民自己购买国有土地，找人设计和建造住房居住。在当前的态势下，虽然说中央政府没有明文禁止城镇居民自建房，但地方政府通过地方法规和地块的规模，还有规划限制，以及种种烦琐的建设倒逼程序，使得城镇居民没有办法自建住房。在未来，我们需要进一步改革保障居民自建住房的权利，并且从金融角度给予居民购地自建住房的金融支持，使城镇居民能够以较低成本获得高水准的住房，从而真正实现住房改善的目标。
以上是我的简要汇报，谢谢。
2014-12-26 10:27:11
- 高广春:
大家上午好，我是负责房地产金融方面的内容。
我的题目是新常态下房地产金融。
新常态下中国房地产金融的特点可以用两个关键词来概括，一个关键词是“去化”，一个关键词是“结构化”。
我先讲一下新常态下房地产趋势问题。“去化”有三个内容，一是放弃房地产作为国民经济支柱产业的定位。大家知道，2013年以来，国务院18号文将房地产作为国民经济支柱产业，一直到现在。现在应该是去掉这个地位的时候了。二是放弃土地财政，也就是说地方政府对土地的过度依赖。三是降低房地产对银行信贷的过度依赖。
2014-12-26 10:27:56
- 高广春:
结构化也有三个内容，一是房地产的民生导向，住房产业放弃了房地产GDP导向之后，转向旨在满足和改善国家公民的住房需求。二是以结构金融即证券化的方式活化高达10万亿亩的住房抵押贷款。三是房地产直接融资化，提高房地产直接融资的比例。
结合这样一个房地产的走势，房地产金融的去化和结构化的内容有这样几个要点。去化指的是降低银行信贷中过高的房贷权重。我们知道现在银行的配置当中，房地产的比重接近40%，这还是公开统计的，实际统计可能要比这个高。二是降低信托资产中过高的房地产信托权重。结构化的内容，一是住房抵押贷款证券化，二是方面融资直接融资化比重提高，三是住房保障金融权重加大。
2014-12-26 10:30:04
- 高广春:
结合这样一个趋势的判断，我们看2014年以来中国房地产金融是否出现了这样一个去化和结构化的趋势。
（图）从规模上看，房地产开发贷款、按揭贷款，确实出现了同步走低的趋势。结合中国的货币供应量和金融机构贷款的走势，也是出现了同方向的下降。跟各项贷款走势比较，也是出现了同方向的下降。从图中可以看出，2014年以来，中国房地产金融配置增速的确出现了下降。
但是结构来看，是不是也出现同样的问题呢？这里有两个图，一是关于按揭贷款和住户贷款的占比，从这个占比可以观察住房按揭贷款在个人贷款当中比例的变化。判断房地产开发贷款占银行金融机构的贷款占比情况，2014年和2013年相比还是略高一点，就是说房地产开发贷款的占比并没有下降。
2014-12-26 10:32:09
- 高广春:
其他一些指标，从行业贷款分布结构看，相对于制造业等其他重要行业，房地产贷款仍然维持相对较高的信贷投放。表明房地产依然是多数金融机构首选的行业。2014年，国开行成立了住宅金融事业部，由此看得出来，国家在住房保障金融方面做了一些推进，表明中国住房保障金融正在向专业化的方向发展。但是从数字上看得出来，关于保障房融资支持依然存在很大缺口。保障房建设出现很多的问题，比如说粗制滥造、虚假统计、挖坑工程等，这都住房保障金融资金缺口有关。
结构金融的一个趋势，2014年，无论是国务院还是央行、银监会多次提出住房贷款证券化的问题奥就是大家经常理解的MBS其中的一个产品，就说明这个住房抵押贷款证券化在统计中来看是获得认可的，但实际推进非常慢。
房地产资本市场融资无论是在规模还是权重上均有一定幅度的上升，但与信贷融资比较，占比仍然很低，不足10%。土地交易面积持续走低，但交易费用持续增长，说明什么呢？中国地方政府对土地财政的依赖还是我行我素，非常严重。
2014-12-26 10:33:05
- 高广春:
以上这些指标我们可以得出一个结论，2014年，房地产金融领域的去化和结构化趋势不明显，相反，一些指标相反趋势加大，如按揭贷款占住户带看比重明显上升，开发贷款占各项贷款比重也略有上升，说明去化和结构化趋势并没有明显地表现出来。
这样的状况反映什么问题呢？我们的经济结构和增长领域新层次的一个问题，经济增长、银行受益于房地产繁荣之间多年来形成的相互捆绑关系，这样的关系要打破还是比较困难的。
建议：首先是方向问题，我们对新常态中国房地产金融的趋势性的判断，建议向这样两个方向努力，一是去规模，降低银行对房地产领域过高的贷款投放。二是结构化，结构金融即资产证券化，重构房地产融资配置结构。保障性金融，为房地产民生导向转型提供金融支持。直接金融，优化房地产融资结构。
2014-12-26 10:34:35
- 高广春:
具体的策略：以国开行建立住房金融事业部为契机，进一步整合来自住房公积金和土地出让金各个领域的资金，这几年住房公积金和土地出让金一部分资金是配用于住房保障建设的，但是这个资金是分布在各个条线，不能形成整合的优势，需要对这些资金进行整合，建立各类保障房建设的政策性金融支持平台。二是颠覆性改革公积金运作模式，核心要点是建构一家“中国住房公积金银行”，对住房公积金进行专业化管理和运作。三是以有效经济结构转型促银行信贷结构重构，一个是实质性推进产业结构创新过程，培育规模化、高效率、可持续的新兴产业和GDP新的增长点。其二是建构政策性金融体系，一方面是为创新型产业提供直接金融支持，另一方面通过增新补贴等方式激励金融资源增加对新兴产业的配置比重。
2014-12-26 10:36:46
- 高广春:
结合目前决策层和监管部门对房地产证券化的规定，有几个方面需要改进。首先是取消所谓的证券化额度的行政审批，建构房贷证券化规范化的机制。二是降低基础资产进入门槛，放松基础资产质量约束，只要是投资级以上的资产都可以作为证券化的基础资产。三是尽快配置一个规模化的、有效率的、方便生产化的二级市场。这样一个二级市场有助于房贷证券化能够形成一个较好的流动性和效率的配置。
2014-12-26 10:37:17
- 杨慧:
各位领导，各位老师，还有新闻媒体，大家上午好。我今天向大家汇报的题目是主要城市的住房市场形势分析与预测，这是与我们课题组对全国住房市场进行分析及预测的基础上，对全国主要城市做一个汇报。
我主要分四个方面来讲，一是主要城市房地产市场现状，二是对原因进行分析，三是基于现在的形势，对未来的趋势进行预测。四是相关政策建议。
全国主要城市，共85个，包括一线城市4个，即北上广深，还有二线城市30个，主要是省会城市和计划单列市。还有三、四线城市，包括苏州、东莞、无锡等。
2014-12-26 10:44:42