中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
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- 张慧芳:
（二）建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望。这个要做好分配机制，为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地涨价归公的理念，建议建立一套类似超额累进税率一样的地方政府土地出让收入上交制度，或将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地增长金上交中央财政，用于补贴养老金、慈善基金、三农等等。
（三）精算供地计划，通过强化供地计划宏观把控实施好分类调控。
要按照住房需求量、可售房源与土地存量一定比例关系测算住房上市量缺口。
（四）抓紧抓实房地产调控长效机制有关的各项制度建设，以稳定预期。
2014-12-26 11:15:58
- 姜雪梅:
尊敬的女士们、先生们，上午好，我今天主要讲的内容是住房社会保障。
从2009年开始，我们写住房绿皮书写的这部分，住房保障也是长效机制的问题，而且很多都是制度性问题，所以其实我们在这个过程当中也发现问题比较严重，主要是制度方面的问题，社会监督也欠缺。
2014-12-26 11:16:26
- 姜雪梅:
从2011年到2014年9月底已经开工3108万套保障房，完成了目标的86.33%，到明年“十二五”规划的任务肯定能够完成，而且已经下了2015年保障房任务1700万套。今年中央财政支持力度大于往年，重点棚户区改造。
在保障房建设过程当中，保障房建设模式和产权模式形成了多样化的模式，其中是共有产权房成为保障性住房的新亮点，解决了经济适用房产权不明的问题，比较难解决的是退出机制的问题。合作型保障房也可以说是一种经济适用房，解决了政府持有保障性住房的成本比较高，而且对于消费者来说，目前是保障房高价位问题，所以它会比较受关注和青睐。
今年保障房的重中之重还是棚户区改造，今年要开工470万保障房任务的67%。国开行已经建立了住宅金融事业部支持棚改，棚户区改造的辽宁模式被全国复制，长沙发放货币补贴，改善棚户区居民的居住环境。其实棚户区改造是保障房的重要内容。原来我理解的原来意义的棚户区的以外自控区已经纳入到棚户区改造，实际已经纳入到城市再开发的理念当中。
“十二五”期间保障房速度，主要是改善了民生，今年9月底，根据发布的消息，累计解决了4000多万户城镇家庭住房保障，其中1900万户是城镇低收入家庭，保障房管理日趋规范，并将逐步市场实施。像北京、四川成都也相继出台了一些规范性文件，规范了保障房体系制度的建设和管理，部分城市已经完成了公租房和廉租房运行，提高了工作效率，减少了管理成本。
2014-12-26 11:16:46
- 姜雪梅:
保障房绩效管理逐步规范，以开工为主，但是保障房真正的用途，它的绩效，在后期管理，2013年开始在山东、河北、湖南、湖北、四川5省开展了安居工程绩效评价试点，其中包括资金到位、开工、租赁补贴发放、工程实施取得的成效等。江西把入住率列入保障房政府考核的重要内容，入住率低于80%的市、县将要求限期整改。绿色建筑将成为保障房常态化，住建部要求，保障房建设要引领住宅产业化。公积金异地贷款，是为了刺激救市而实施的，对住房保障也有一定的作用，它提高了资金的使用效率，而且有助于公积金的推广。
2014-12-26 11:21:24
- 姜雪梅:
我们国家保障房制度也存在一些问题，比如说监管不到位、管理漏洞比较大，其中一条严重的问题是资金的缺口比较大。但是资金的使用效益不高，挪用现象也比较严重。另外，缺乏法律支撑，管理非常难。还有缺乏社会监督，绩效评价制度健全也比较难。另外一个最重要的，对消费者而言，选址偏远，与居民需求不匹配，入住率低，资源浪费严重。有不少保障房是空置的，但是根据相关的规定，保障房是不能出租的，大量浪费了资源。另外一个原因，目前我们国家住宅市场分化日益加剧，住宅价格今后会有上涨的趋势，但是中低档住宅价格上涨的可能性相对小，我们除了改善居民的居住环境之外，增加他们资产效用，给他们分配住宅，让他们拥有资产，让他们致富。但是以目前的选址配套来看，保障房将来会贬值，不可能升值，这样会加剧居住隔离，会引起社会的另一个矛盾。所以，我们应该注重保障房的选址问题。
另外，保障房价格比较高，门槛比较高，农民工面临市场失灵和政策失灵。我们老是谈城镇化，但是很多城镇化从人口指标来说都是农民工占这个指标的，但是如果不把农民工纳入住房保障体系里，把他们拒之门外的话，无法真正实现城镇化。另外，我们国家中低收入家庭的住房消费能力较低，保障房个人融资相对。
2014-12-26 11:23:13
- 姜雪梅:
对上述问题提出一些政策建议。一是加强监管和社会监督。我们首先应该提高保障房资金使用效益，严格审核资金用途，降低成本。把后期管理应纳入到考核机制，让社会监督我们所建的保障房如何使用的，是不是真正起到了应该起到的作用。我们应该及时公布数据，“十二五”期间大量建设保障房的同时，在统计局的工作数据当中，把原有的指标都删除了，没有公开公布的数据，所以社会舆论也好、学者也好，很难做研究，更深入地了解实际情况，以做一些监督。
二是积极提高中低收入群体的住房可支付能力。一方面是推广公积金制度和以货币补贴为主的住房保障模式，另一方面适当提高保障房的融资能力，政府应该给他们提供一定的担保，让低收入家庭有能力购买保障房，另外何以抵押担保这些保障房，拿资金去投资。三是我们应该积极发展保障房的二级市场，有效配置资源，加强对保障房的循环利用我们国家大量建设保障房，很多保障房是空置的，这些保障房空置的原因是多方面，一方面是配套不够，公共交通不方便。另一方面是有些出租了，或者居委会找上门，不让出租，空置出来的。我们根据市场配置需求，对保障房形成一个封闭式的二级市场，让中低收入群体形成保障房市场的需求，已经建设的保障房，政府也好、中介机构也好，形成一个二级供给市场，让需求供给相匹配。我们去日本调研的时候也发现了，一般的中介机构也推出保障房的租赁服务，而且他们也不收取服务费，实际上我们应该更加安排保障房的经济市场、租赁市场和一些相关的二、三级市场。这样可以更加有效地配置资源。四是适当鼓励“集资建房”。集资建房成本低，而且相对容易管理，所以我们应该鼓励。
2014-12-26 11:25:54
- 姜雪梅:
从上面分析的角度来评价保障房绩效程度，但是由于数据的缺乏，就做了总体程度的保障分析。从2010-2012年期间，西部地区住房社会保障投入比较大，北京、甘肃、陕西住房保障投入指数都名列前4名，但是广东、辽宁、福建、山东的保障投入指数相对低。
2014-12-26 11:30:06
- 郭宏宇:
各位领导，各位专家，下面由我给大家介绍一下绿皮书当中国际形势和全球住房体系。
首先对2013-2014年的全球经济形势。两个字可以概括，一个是复苏，另一个是分化。从复苏的角度来看，虽然说2013年全球经济增速并不是很高，大概是2.2%左右，但是这个增速已经逐渐趋稳，并不再继续下滑。而且我们跟前期的低估相比，目前的全球经济数字是比较高的，所以整个全球经济形势，大家也有争议说，是不是已经真正到低谷了，但是总体上我们看经济走势，大致上已经到了经济的低谷了。
为什么提到分化呢？整个经济这一块，可以看到明显区分为发达经济体和发展中新经济体，而且对于发达经济体而言，以美国为代表和欧盟经济增速的分化是特别大的。所以总的来看，2013-2014年全球经济形势可以用复苏和分化两个词来概括。
全球住房市场形势，从1995年左右开始统计，一直到去年，是全球住房市场增长最快的时期。为什么是最快的时期呢？主要还是和发达经济体他的情况相关，因为毕竟发达经济体的住房市场在全球市场中是占一个主导地位。
全球房价整体是大幅度的增长，但是这种差异同样存在。这个差异表现在两块，一是地域上的差异，如果看全球各大州，非洲可以忽略，其他地方可以看到，美洲北美市场是反弹得特别强烈。再一个比较差的是欧洲，尤其是身陷于欧债危机的国家，像希腊、西班牙这些国家的住房市场相对是比较差的。我们如果看东亚，整个东亚的住房市场在之前的高速增长之后，现在增速又开始大幅度下跌。比较特别的是南美和中亚市场，尽管说从全球的房地产市场当中来看，南美和中亚并占有很大的比重。如果从增速来看，去年这两个地区的增速特别高。
2014-12-26 11:31:23
- 郭宏宇:
再一个从危机阶段地域，跟之前相似的是，身陷于危机国家，像希腊这些国家，住房市场的走势是不大好的。比较特殊的是危机之后的国家，比如说爱尔兰，再一个是美国，这些国家住房市场的走势对来讲都是比较好的，而且在全球来讲，它的反弹逐渐已经走上前列了。
跟全球经济相似的情况是复苏和分化，不同的是，它不是一个小规模的复苏，而是全球急剧的强烈的反弹。从分化来看，既包括地域深的分化，也包括危机阶段的分化。
从我们国家的住房市场定位来看，我们国家受到地缘因素的影响特别小，如果看到我们国家的房地产市场在之前的高涨之后，去年已经有了低迷的态势，这不是孤立的现象，在整个东南亚地区，比如说看印尼，看周边这些国家，我们发现这些房地产市场，包括住房市场，都有了稍微低迷的趋势，所以我们国家的住房市场目前出现低迷态势也是国际上的大趋势，并不是孤立的。再一个比较特别的是，我们国家住房市场也不是再是孤立的市场，尤其是高端的市场已经融入了全球市场，如果我们看新闻报道，可以很明显地看出来，有很多关于海外置业的宣传。从一些统计材料里可以看出，我们中国到国外购买住房的时候，在地域上是非常集中的，同时从购买平均价格来看，大部分已经进入高端房价了。
2014-12-26 11:46:17
- 郭宏宇:
我们大致上可以做出这样的一个判断，2013-2014年，我们国家从地缘上来看，房地产市场并不是孤立的，受制于整个地缘的大环境。其次，我们国家的高端住房市场已经开始和全球高端市场出现融合态势，并且和发达经济体的高端住房市场出现竞争。
对2014年和2015年的预测，整个全球经济还是会有这样一个小幅的结构性的复苏趋势。我们说结构性，主要是考虑这种发达经济体与新兴经济体的分化，以及北美、欧洲这些差距仍然存在。从整个经济增长的大趋势来看，如果是剔除了危机因素之后，基本上有十年左右的一个周期，现在正好处在这个周期低估反弹的阶段，我们如果外推的话，基本上还是复苏的。另外一个，发达经济体目前对于整个经济调控，经历了危机之后，已经有了一些经验，比如说金融领域，发达经济体已经充分注意到了传统的业务，它的稳定性，并且在一些监管措施当中，比如2013年的时候，英国一些监管制度的调整，都已经充分注意到了这一点。所以，发达经济体目前对于经济调控已经积累出了比较好的经验，因此整个经济总体趋势是反弹的。我们国家经济占的总量比较大，进出口占的比例又比较高，而且整个经济增长速度相对比较高，起到了定海神针的作用，全球的经济增长至少还是有一定保证。
2014-12-26 11:47:47