中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
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- 邹琳华:
各位领导，同事和新闻媒体的朋友，上午好。在此我向大家简要介绍一下全国住房市场形势的分析与预测。
我的介绍主要分为以下四个部分，第一部分是2014年概况，第二部分是当前住房市场存在的问题，第三部分是对2015年市场形势的判断，最后是政策建议。
首先是2014年概况。我们概括为投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩。当前的住房市场有很大的比例是由住房投资投机来支撑，但是随着投资投机退出市场，商品住宅过剩的现象第一次比较清晰地展现在大家的面前。具体来讲，从房价来看，大中城市的房价由全线上涨到普遍下跌，截至到2014年11月，70个大中城市里面有67个城市是环比下跌的，只有3个城市维持持平状态，没有城市是环比上涨的。从同比来讲，到2014年11月，70个大中城市有68个大中城市同比下跌，也就是说都低于去年最高值，只有两个城市房价仍然比去年高。而在去年年底，几乎所有的城市房价都是上涨的。
2014-12-26 10:05:16
- 邹琳华:
随着商品住宅进入过剩阶段，成交量萎缩库存水平攀升。具体表现为，商品销售面积和销售额都出现了比较大的负增长，虽然说10月份政府密集地出台了一系列救市政策，使市场出现一个小的反弹，但总体销售面积和销售额都是负增长的态势。具体表现为待售面积也出现持续增长的局面。
同住房开发投资来讲，开发投资增速下滑也是比较明显的，这个反映了开发商的信心下滑。住宅开发投资，由去年高点接近20%的增长降到10%左右，而新开工面积是负增长的局面，土地购置面积也是负增长的，成交价款也接近于负增长。虽然说地价的下滑没有过剩面积下滑快，但是这里面有个不同是产品的因素，在土地市场萧条的情况下，地方政府只好把更好的土地拿出来卖，使得下滑从数据上看没有那么明显。
2014-12-26 10:06:57
- 邹琳华:
从资金来源来讲，开发企业资金来源增速明显下降，其中一些比较重要的数据，个人按揭贷款也是负增长的态势。
租赁市场热度下降，房租涨速明显下滑，租金指数已经低于CPI的指数，比物价涨得还是更慢一些。
宏观政策出现了明显的拐点，限购限贷相继退出。以前限购城市除了北上广深和三亚仍然在坚守之外，其他的城市都已经放宽了这个限购政策，针对于二套和二套以上住房的贷款限制也大幅度放松，只要接近贷款，二套房就可以享受首套房的政策，而三、四套房的贷款的政策性建设也没有，由银行根据风险自己来确定。
这个宏观政策的及时转变，对于缓解市场的恐慌，避免房价急剧硬着陆，起到了积极的作用，同时市场也出现了一定的好转，但是没有一个根本性的转变。
2014-12-26 10:08:07
- 邹琳华:
关于当前住房市场存在的问题，主要概括为住房相对过剩时代将提前到来，而三位一体的房地产开发模式将面临挑战。首先，在当前三位一体的开发模式下，商品住房的相对过剩时代必将提前到来。何为三位一体的开发模式呢？就是地方政府卖地，银行贷款，开发商购地贷款开发住房，形成一个利益共同体。在这个利益共同体的合作下，商品住房必将呈现出快速无限扩张供给的趋势，因为地方政府如果不大量卖地，就可能面临财政破产，而银行不为房地产提供贷款，就可能把自己套牢。开发商也是通过商品房的预售和滚动式开发，使它的住房开发量呈现几何式增长的态势。从供给方来讲，供给的扩张速度是非常快的。从需求方面来讲，三位一体的开发模式下，三方合作有个比较便利的抬高房价的条件，必然造成房价不断提高，一方面房价很高，另外一方面商品房的供给量又无限扩大，住房相对过剩时代必将会提前到来，而不一定要等到城市化的拐点出现。
2014-12-26 10:10:59
- 邹琳华:
当前三位一体的商品房开发模式不能满足精细化住房需求，改善性需求难以全面启动。前一段时间，随着住房市场的低迷，大家都在考虑改善性的需求，也就是说改善性需求会不会成为市场新的接力或者引导的力量。但是按目前的商品房开发模式来讲，改善性需求是难以启动的，因为当前商品房产品具有高度的同质性，而且品质越来越低，因为越盖越远，而且配套越来越差，既不能满足上班的需求，也不能满足基本的生活需要，最容易满足的实际上就是住房投资投机者，发展到目前这种态势下，盖商品房主要是为投资投机者设计的，改善性的意义并不是很大，所以改善性需求难以全面启动，就会存在很大的供求问题。
当前商品房需求主要靠投资投机支撑，而真实的库存积压与住房空置状况较为严重。以前我们都讲供不应求，但是随着投资投机的退去，我们会发现真实的住房库存状况和空置状况是非常严重的态势。最近几年盖的房子虽然卖掉了，但是很大比例都在投资投机者手里，并不是满足刚性需求的产品。
2014-12-26 10:11:57
- 邹琳华:
关于2015年的走势，我们总体概括为商品房价格软着陆，开发商面临大抉择。主要分以下五个方面来说：第一，一、二线城市进入相对过剩阶段，房价继续下滑，限购政策有望全面退出。为什么说一、二线城市房价下滑呢？一是经济进入新常态，人们对经济增长的预期发生了变化，对房价的预期也做了调整，对以前房价非常乐观的人已经开始反思房价是不是能够继续上涨。从供给方面来讲，潜在的供给量非常严重，而从需求方面来讲，随着金融市场的进一步改革，人们的投资渠道进一步增加，其实很多人可以有更多的渠道来投资，而不是投资到房地产上面，投资投机需求也是有退出的趋势，投资投机需求退出而刚性需求有限、潜在的供给又很大，所以在未来一年，房价可能会继续下滑，而快速反弹的力量并不具备。
第二，三、四线城市仍处于消化库存阶段，房价延续稳中有降态势。近几年，三、四线城市房价仍然是调整阶段，但是因为调整过一段时间，风险有一定的释放，不会出现快速下挫的态势。第三，中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。各级政府这次对市场的转折反应是很快的，即使放开了限购和限贷，而且在金融方面有个比较大的宽松。但是在未来，还有一些政策可能会继续推出，包括买房落户口或者购买商品房来作为保障房，加大老龄区的拆迁力度，从而创造需求和减少供给，以及进一步降低二手房各种交易税费等等刺激政策，这些刺激政策可以避免楼市的硬着陆、缓解市场恐慌起到一个积极的作用，从而使市场呈现软着陆的态势。但是由于经济基本面的变化和人们对房价预期的转变，楼市也不会因为救市政策而出现大幅度反弹，主要是软着陆的局面。
2014-12-26 10:25:02
- 邹琳华:
第四，楼市以缓慢下行为主，整体崩盘的条件不具备。一般来讲，楼市崩盘的话可能会需要以下几个必要条件。首先，城市化呈现了拐点，人口流向出现逆转，目前来讲，我们城市化还没有出现拐点，虽然说有一些大城市郊区化的趋向，但是中国作为发展不平衡大国，它的郊区化、大城市化和城镇化是同时并进的，总体还没有出现一边倒的逆转态势。中国经济未来增长前景仍然是看好，虽然说我们进入一个经济增长的新常态，但是这个新常态不是进入衰退，也不是进入萧条，它是一个增长方式的转变，未来的前景是乐观的，所以楼市还没有整体崩盘的基础。
第五，开发商面临大抉择，未来一半以上的开发商将转行或者在市场中消失。我们商品房自有率很高，而住房潜在供给量也很高，也就是说目前开发商的产能存在很大的过剩的局面，在未来，要消化这些过剩的产能，就必然意味着大量开发商将转行或者退出房地产业，开发商将面临一个大的转变，像当前股市暴涨的局势也是开发商大抉择的一部分，开发企业如果资金没有必要在房地产投下去，就会转向股市，立志于向一个金融控股公司这样的转型。
2014-12-26 10:25:42
- 邹琳华:
这是2015年中国新建商品住房市场主要指标增速预计值，预计2015年它的销售价格大概下降5%，而销售面积降低12%，而住房开发投资大概增加10%左右。
关于未来的对策建议，我们的概括是，适应需求形势变化，重构住房开发模式。首先我们要深化住房供给趋势的改革，避免重走需求刺激的老路。以前惯性就是这样，一旦楼市不景气或者经济增长不景气，我们就会对住房市场进行刺激，而刺激往往也会奏效，大家都去买房，经济平稳着陆。但是目前的形势可能有点不一样，因为商品房的相对过剩形势比较严重，另外一方面大家对住房市场的预期也出现转变，很多人不看好住房市场，从已有的刺激政策市场反应来讲，很多人进入了股市，而较少地流入楼市，这也反映了人心的向背。所以我们未来不应该走需求刺激的老路，而进一步加大住房供给的过剩局面，而应该深化供给机制的改革，创造出更多更好的产品，供消费者选择，达到平稳增长的目标。
2014-12-26 10:25:49