中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
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- 倪鹏飞:
基于前面这些背景，我们认为，这次调整是三期调整的重合，并且标志着一个新的时代的到来，从住房的卖方市场进入了买方市场。这三期重合，第一期是长期走势的调整。原来住房一直处在紧张短缺的状态，主要是人口结构、需求方面的原因，从劳动人口、从结婚年龄阶段的人口、从城镇化的人口，这几个方面过去二十多年都是处在增长或者快速增长的阶段，但是到了2013年，都发生了很大的变化，而供给恰恰在2013年的时候，城镇人均住房面积达到了33平米，也就是说人均基本达到了一套，并且住房潜在供给还在大量增加，因此供求格局发生了重大转变，从原来的买方市场进入了卖方市场，这将意味着一个重大的调整了转折。第二个是中期调整，国际上房地产周期十几年都会经历一个周期，从中国的经济来看，从1978年到现在也是每十年都有一个周期，现在是中周期的调整。还有一个短期的调整。我们注意到，从1998年以后，中国房地产市场每三年左右都会有个周期性的波动，从2008年开始那些报告就可以看出，都用一两年的形势判断，要么是春暖夏凉要么冬暖秋凉等等，都反映出了短期的调整态势。现在也是，从短期来看，2014年短周期也是衰退的状态。所以，这三期调整的重合，就使得这次的调整和其他调整有了很大的不同。这是我刚才说的那些观点的证据，我们的人口从2010年是高峰，新增人口2500万，从那以后开始下降。但是我们人均收入在增长，这实际上是支撑了我们另外一个判断，中国住房还是有刚需的。
2014-12-26 09:34:06
- 倪鹏飞:
（图）这是我们根据人口结构做的未来需求的曲线；这是反映出十年中国住房竣工率。短期周期我们用投资，反映出三年左右都会有个完整的周期波动。
刚才说的三期，最直接的原因我们做了一个分析，也可以分为三点，第一点是短期内供过于求，这是导致这次调整的最基本的原因。关键原因是预期的改变，原来大家都认为房子短缺，房价一定还会涨，但是从2014年1月份开始，人们的预期在瞬间发生了重大调整，这与一些意见领袖和国内外形势有跟大的关系。这个预期导致金融机构的信贷行为，它对开发信贷、抵押信贷、消费信贷适度的紧缩，导致了需求和供给同时都发生了变化，从这个表可以清楚地看出来。个人抵押贷款，今年1-9月份是负增长4.9%，但是去年是正增长33%，这是冰火两重天，这与需求主体自身需求下降有关，更重要的是金融机构信心不足，导致了信贷的变化。
2014-12-26 09:38:14
- 倪鹏飞:
第二，问题分析。主要是突出两个，一个是结构性问题突出，局部性风险增大。我把它分成几个，一个是住房市场。我们注意到，住房市场是潜在性的供给严重过剩，结构性失衡突出。刚才我们说转折是强调的相对过剩、短期过剩，这其实是一个问题，但是它不是主要的问题。我们通过市场的办法调整一下，供给减少一下，需求再消化一下，短期过剩就解决了，所以短期过剩不是问题。我现在要强调的是潜在的供给过剩是非常严重。最近几年，尤其是2011年开始，我们这几年住房的竣工都在20亿平米的水平，实际上我们最大需要的也是12亿平米。并且还有一个严重的问题，我们开工的面积，从原来和竣工面积相差不大，现在达到60亿，大大超过竣工面积，这意味着未来的供给严重过剩，而且也反映了很多问题，现在我们说的烂尾楼等等方面的问题，都反映在施工面积大幅增加。
2014-12-26 09:39:14
- 倪鹏飞:
第二个是区域结构失衡，现在一二线城市相对过剩，还有增长的余地。但是三、四线城市，已经是绝对过剩，长期过剩了。第三是阶层性的结构失衡，富裕阶层、高收入阶层有两到三套住房，但是还有一些流动人口或者农民工住房还存在很大的问题。
从金融方面来看，也是结构性失衡加剧、风险加大。一是表现在房地产融资占全社会融资的比重不但没有下降，反而在上升。房地产信贷融资集中过高，个人抵押贷款规模巨大，这就会带来潜藏着很大的风险。现在我们要资产证券化，但是资产证券化受到很多的约束，在信托方面，高成本、经济下行和信托人的债券刚性兑付。最后一点就是我们过去也一直强调的，销售不当、资金紧张、融资高成本，使开发企业面临资金链断裂和违约风险加大。我们的住房风险不在销售环节，而是在开发环节。价格在上升，销售量在下跌，这是我们今年非常大的特点。按说，供大于求了，价格应该下降了，销售量和价格都在下降，这里面预示着很大的风险，土地价格在上升意味着什么？意味着房价是什么样的形势，但是房价又不可能上涨，这里面有巨大的风险。
2014-12-26 09:42:25
- 倪鹏飞:
宏观经济下行压力加大，结构调整与短期增长有冲突。我研究中国经济的形势，非常像一战之前世界经济的形势，处在产能过剩、需求不足、物价下跌、失业率上升，有些企业破产的状态之下，我们在结构方面，体制改革和结构调整与短期增长的矛盾方面也是值得重视。
再一个是宏观政策面临着两难的原则，政策引导预期遭遇挑战，货币政策难以有效的传导到实体经济，尤其是中小企业。经济下行和房地产下行导致政府收入减少，但支出要增加。政府宏观政策对社会预期有效的引导面临着挑战，过去十多年，从1998年开始，虽然这个调控效果不大，但是中央的政策在社会的回应还是非常好的，也就是说大家对政府的政策是非常买账的，它能够很好地引导预期。我们一旦出台一个相对紧缩的政策，马上市场就会有反映，但是现在新的状态下可能就受到挑战了。我们最近出台了几个稳定住房消费的政策，就没有得到很好的回应，我想这是一个非常非常重大的调整。
2014-12-26 09:50:12
- 倪鹏飞:
这是我们刚才说的一些证据，这反映出地区间的结构性问题，从房价能够反映出来。
第三，今年对宏观经济、对房地产有什么影响。有利影响是长期可持续发展，不利的影响是短期内增加了增长的压力和风险。
有利影响，促进未来住房市场健康发展，促进经济转型和结构调整。本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，具有必然性和合理性，调整总体上比较温和、风险可控，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。一是有利于实现住房市场的供求平衡，调整最终能够实现再平衡，所以调整是非常必要的，调整也是有利的。二是有利居民通过市场解决住房问题。过去我们说居民买不起房，市场不能解决，现在供过于求了，住房价格不能再上涨了。居民的收入在提升，支付能力可能就会增加，有利于居民通过市场来解决。第三个是通过危机和衰退有利于淘汰落后的房体，优化资源配置，提高经济效益。第四个有利于经济结构的调整，过去大家都认为房地产是一个堡垒行业，各个行业都去搞房地产，大家都在搞房地产，都在投房，现在房地产形势发生变化了，可能投资和创业都会发生调整，事实上现在已经开始了调整。媒体注意到，一些房地产领域的精英人士都调整到其他行业去了，投资也有变化了，还有房地产企业，还有其他企业对房地产投资也有适当的改变。五是有利于促进居民自主创业。虽然过去房地产热带来一些问题，但是许多人在热的过程中解决了住房问题，实际上就有了资产，有了资产就为他下一步用这个资产进行抵押、创业带来了很好的调整。所以从这个角度来说，前期房地产的发展阻碍了产业的发展、阻碍了创业，但是现在也有利于居民去创业，去投资。
2014-12-26 09:51:25