中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
|
|
- 张慧芳:
各位专家，各位媒体的朋友，大家好。我来汇报一下土地市场分报发展的成果。土地市场归根到底是由住房市场决定的，但是它有自己的特点。
刚才大家听到了，住房市场整个是下跌的状态，土地市场除了量下跌之外，价格还在涨。
我也分四个方面的内容：第一，2013-2014年土地市场运行基本状况。二是当前土地市场存在的主要问题，三是土地市场总体判断与展望，最后是推动土地市场健康发展的政策建议。
2014-12-26 10:59:17
- 张慧芳:
一、2013-2014年土地市场运行基本状况
（一）土地供应量与成交量总体状况。全国300城市供求量同比整体大幅下降20%以上，各季度成交量同比下降幅度逐季扩大，到第三季度供求量急剧萎缩，成交量下降幅度达到35%，市场加速趋冷。到9月份，全国300个城市成交土地面积环比减少33%，同比减少53%。
今年前三季度土地供求量环同比双降主要基于三个原因：其一、去年同期土地市场较好，奠定了较大的基数。其二，楼市持续下行，导致开发商拿地积极性下降。其三，地方政府为确保地价也会减少推地面积。因为地方政府在推地的时候，尤其是在市场下行情况下推地的时候，都会主动和开发商商量，确定有买家并且能卖个好价钱才推出，否则永远都不卖。
2014-12-26 11:02:24
- 张慧芳:
（二）土地成交价格和溢价率。成交地价总体涨幅比较明显，整体水平持续高位运行，价格创历史新高。
成交地价的环比增长率持续下降，从去年第四季度持续下降，现在环比增长率几乎达到零。同比增长率从今年第一季度以来是持续下降的，但是还处在比较高的位置上。溢价率是持续下降，第三季度溢价率至同期较低水平。
从较长时间段来看，2014年前三季度土地溢价率持续走低并且已经处于2008年一季度以来的较低水平。三季度溢价率较上年回落了15.1%，处于历史同期较低水平。
2014-12-26 11:03:05
- 张慧芳:
（三）土地出让金。2013年土地出让金大幅增长，上涨幅度超过了50%，
今年前三季度，全国300个城市土地出让金大幅缩水20%，第三季度同比降幅达50%，但是北上广深4个一线城市的土地出让金前三季度基本持平。
我们看到，在今年前三季度，楼市低迷、房价持续走低的情况下，成交价格总体水平依然上涨，成交均价再创历史新高，本来应该并驾齐驱的地价与房价走势出现背离。出现这种原因是多方面的，近期土地以优质地快和一线城市土地成交占比较高。二是地方政府完全垄断了土地一级市场，地方政府宁愿减少推地以维持高地价，也不愿意降低土地出让底价。三是由于国企和央企资金成本比较低、力量雄厚，不时出手抢地王。四是地价变动滞后于房价变动两到三个月左右，房价变动还没有充分反映到地价当中来。但是市场经济当中，这种房价和地价走势背离的状态不具有可持续性，数据显示在多重背景下，2014年第三季度，全国主要城市出现环城比造成了持续回落，地价上涨乏力，综合地家环比上涨超过3%的只有两个。
从今年各月表现来看，三季度土地出让市场仍然维持较冷的态势，9月市场降温尤为明显，3月市场总体降温接近70%，这是一个总体情况。
2014-12-26 11:04:48
- 张慧芳:
（四）各能级城市土地市场情况。一是分化进一步家居，马太效应更加明显。二是一线城市量大跌价大升，供求总量大幅下降31%，楼面均价大幅上涨57%，出让金基本持平微降0.03%。二、三四线城市量大跌价基本持平。到了第三季度，各线城市土地销售都遇冷，二、三、四线城市量价环比总体显著下跌。
（五）三大重点区域土地市场行情。一是综合地价走势与全国基本相同，三大区域分化明显。二是地价环比和同比增幅，长三角与环渤海地区都略低于全国，其中长三角地区第三季度综合地价环比增速为零，珠三角地区则大幅高于全国。
（六）开发商土地购置，够地面积同比负增长，购地转为谨慎。2014年1-8月，房地产开发企业土地购置面积同比下降3.2%，土地成交价款增长了12.8%。
造成开发商购地面积下降的主要原因，一个是多数企业由于销售状况不佳，目标完成率偏低，销售同比较大幅度下降，资金量趋紧。二是不少企业，尤其是大企业拿了很多地，有足够的土地储备。三是土地市场虽然下行，但是土地价格并没有下降多少，有些地方上升还很多，没有达到开发商抄底土地市场的心理预期，或者在等待更好的购地时机。四是目前小房企资金处于断裂边缘，大房企都想保留尽量多的现金等着收购市场上开发不下去的项目。因为这比直接去招拍挂拿地更有影响力。
2014-12-26 11:07:26
- 张慧芳:
（七）保障性安居工程用地。计划指标单列单批，用地计划应保尽保，计划落实有力有效，到10月中旬已提前近三个月完成了前年开工，基本完成了供应计划。
今年国土部没有再公布全国住房用地供应计划，并没有放松保障性安居工程用地的管理。
二、当前土地市场存在的主要问题
（一）土地市场正常调整理性回归的过程或被干扰。
2004年以来，我国土地市场基本处于过热状态。经过十年的发展，目前已经具备了理性回归平稳发展的内外部条件。其一、我国城镇人均住房面积已经超过了30平方米，告别了住房短缺时代。其二，2010年以来，住房销售速度只有供给速度的50%，目前多地库存已经接近历史高位。第三，经过多年的持续快速上涨，且地价上涨指数一直高于房价上涨指数，致使目前的地价已经过高且上涨乏力。
2014-12-26 11:10:40
- 张慧芳:
在这种情况下，土地市场进行自我修复和平衡是市场进行资源配置的正常反应，但是由于地方政府土地财政依赖严重，试图继续提高地价，中央政府也担心GDP增长达不到目标，并加入救市，这势必会扰乱土地市场自我调节的节奏。
（二）土地市场量跌价升，地价与房价走势背离，楼市风险加大。
（三）近年土地供应量过多过快，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩。这里有个数据，2005年到2009年，全国住房用地供应平均6.48万公顷。
（四）土地市场分化进一步家居，供地量与不同能级城市不相匹配。
2014-12-26 11:13:45
- 张慧芳:
三、对未来一年土地市场总体判断及展望
（一）土地市场成交总量或有小幅回升，价格或继续保持高位调整态势。
（二）土地市场或会继续分化并将进一步加剧。
四、推动土地市场平稳健康发展的政策建议
（一）正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，引导市场理性回归。所谓新常态，我的理解就是增长速度应该再下个台阶。特别指出，调控的时候，地方政府和中央政府利益不一致，甚至发生矛盾，调控效率往往大打折扣，但是救市的时候，两者的利益高度一致，救市效率也加倍增强，尤其是中央政府在阻止市场过快下行采取的微刺激，传到地方政府可能会成为中刺激、强刺激，因此要把握力度。
2014-12-26 11:15:01