中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
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- 杨慧:
第一，现状。目前各类城市住房市场进入了自主调整阶段，主要指标持续下跌，或者说出现了增速回落。
1.投资。大家从这张图上可以看到，85个城市，从2013年到2014年的趋势是不断出现下降的趋势，但是相反的是一线城市，和2013年比较起来有缓慢上升的趋势，比去年同期上升了2.1个百分点。
从具体的数据来看，四个一线城市投资出现上升趋势，北、上、广、深投资都有较高幅度的上升的状况。二线城市有26个城市是上升，4个城市是绝对量下降的态势。、三四线城市41个城市有10个城市是下降的，这是各个城市投资的现状。
2.新开工面积。85个城市中，无论是全国还是一线、二线、三线城市，较2013年比较起来处于下降的趋势，但是从年初的下降到现在9月份的数据，降幅收窄，出现了上升的趋势。从各个城市具体的情况来看，一线城市是一个正增速，三个城市是负增长。二线城市是7个城市上升，23个城市下降。三、四线城市是20个城市上升，31个城市下降。
3.施工面积。与2013年比，同比上升了7.5%，低于全国的增幅，较去年同期下降了3.6个百分点。一线城市上升3.9个百分点，它的上升幅度是最低的。二线城市上升了6.8个百分点，三、四线城市上升了9.3个百分点。85个城市，还有一线、二线、三线上身的城市占据大多数，下降的城市是小部分。
2014-12-26 10:45:15
- 杨慧:
4.竣工情况。从85个城市竣工情况来看，同比上升了7.2个百分点，增幅高于全国水平，较去年同期也是高于去年同期的水平，这与其他几个指标唯一出现飞速上升的指标，这是值得注意的情况。但是3、4月份的时候，一、二线城市出现了逆势的情况，三、四线城市出现下降，说明全国和三、四线城市出现同步的情况，但是一、二线城市竣工面积是上升的。
从85个城市来看，增速为正以及增速为负的城市差不多是对半分的态势，包括一线、二线、三线的城市，都各有正增长和负增长。
5.销售量。从目前市场分析以及媒体的报道可以注意到，无论是全国还是各类城市，趋势都是统一的，出现了下降的趋势，而且和2013年比较起来，这种趋势是非常明显的，下降幅度很大。一线城市销售量下降幅度是非常大的，特别是北京和深圳，还有广州，都超过了负20%的下降幅度，二线城市和三、四线城市，个别城市之间也出现了分化，兰州、银川增速是非常大的，大连、秦皇岛、福州下降程度也非常之大。所以出现了两个极端，有的城市增速非常大，有的城市下降也非常大。
2014-12-26 10:47:17
- 杨慧:
6.各类城市的房价。到2014年年初的时候，房价出现了较大幅度的下降，这也是大家目前可以注意到的。但是有一个方面大家也要注意到，就是目前85个城市的降幅是高于全国的降幅的，说明我们挑出来的这85个城市波动幅度是高于全国平均水平的。
从这六个指标的表现得出一个判断，主要城市的住房市场形势和全国基本趋势是一致的，各类城市住房市场均进入深化调整期。城市间分化现象也是非常严重的，一线城市中，北京波动非常剧烈，除了住房投资增速为正之外，其他5个指标同比均出现负增长，上海出现了量价齐跌。二线城市当中，兰州在住房投资、新开工、施工、竣工、销售及销售价格这六个指标都表现出良好的增长态势，尤其是销售量增速达到了将近百分之百，住房市场热度较高。三四线城市中，九江和柳州指标较大幅度增长，住房市场热度较高，常州6个指标则全面较大幅度下降。85个城之外的其他大量城市，85个城市波动幅度是高于全国的波动幅度，由此可以判断得出，其他三四线城市趋势与全国一致的，但是波动幅度是小于我们讨论的85个城市的，这是我们对现状的总结。
2014-12-26 10:48:13
- 杨慧:
我们对现状做出了概括，各城市住房市场进入自主调整期，我们有必要对现在出现的较大幅度的变化做出原因的分析，我们认为，导致主要城市住房市场2013-2014年出现较大幅度变化主要在于三个共同的因素，2013年出现了增速高基数，导致2014年出现较大的增长，这是一个原因，另外还有信贷收紧以及市场预期悲观。
除了这三个因素之外，各个城市还有自己主要的因素，一线城市主要原因是2013年高基数、信贷政策收紧及保障性住房增多。这里是2013年住房价格以及销售量的增速情况，大家看到销售量的增速特别是在2013年的年初，也就是2月和3月的时候，已经超过了60%，住房价格已经超过了40%，这就直接导致了2014年年初的时候出现了迅速的下滑。一线城市的第二个原因是信贷政策的收紧，这是一线城市房地产开发的资金来源，大家从这张图上可以看到，北京、上海、深圳这三个城市房地产开发资金来源是出现下降的趋势，但是广州出现了小幅的上升，虽然说资金来源总额出现了小额上升，但是它的个人住房贷款、按揭贷款出现较大幅度的下降，说明四个一线城市都出现了个人住房按揭贷款资金来源不足，比较大幅度限制了它的刚性需求。第三个因素是保障性住房供给增多。为什么做出这样一个判断？我们是基于这样的数据，我们选取了以北京为例，虽然目前北京推出了自住型商品房把它定位于商品房，可能它是具有保障房性质的，他的这种保障房性质以低于周围商品房价格30%的价格，就分流了刚性需求，导致的两方面的影响，一方面影响了房价的整体走势，另一方面影响了购房者预期。
2014-12-26 10:50:12
- 杨慧:
二线城市的原因概括为以下三个方面，一方面是住房供给整体较为充足。大家可以看到，住房供给首先是住房竣工面积，从各类城市来看，大多数城市住房供给的增速是非常高的，还有待售面积增速也是非常高的，这样就导致住房供给非常充足。第二方面是需求出现了大幅度下降。从这张图上可以看到，大多数城市住房需求出现了增速大幅度下滑。第三方面是政策，今年1-9月份，我们47个主要限购城市当中，二线城市是参与主要限购最多的城市，它受限购的影响非常严重，刚性需求受到抑制，资金来源城市间也受到一定的抑制。
2014-12-26 10:54:52
- 杨慧:
三、四线城市的原因，主要是因为刚性需求为主要的需求主体，但是前期刚性希求又得到了快速释放，所以目前的需求不足，大多数都出现了下降。还有市场主体的预期，三、四线城市市场主体的预期受热点城市住房市场情况影响突出，全国城镇储户问卷调查报告显示，一季度到三季度预期房价下降的比重不断上升。
对未来2014-2015年主要城市住房市场形势做出决策。我们做出的基本判断是由于信贷宽松等措施，将助力市场回暖。但是由于供求基本面，决定了回升幅度是有限的。
2014-12-26 10:55:34
- 杨慧:
一线城市，信贷支持力度加大会促进住房需求回升，但保障房供给持续增加将持续分流刚性需求。二线城市松绑限购作用逐步显现，但住房市场供求趋于均衡的客观背景导致主要指标回升幅度有限。三四线城市城市地方政府调控住房市场力度将持续加大对住房市场的支持，刺激政策也会不断的出现，但是由于它的刚性需求支撑非常有限，所以住房市场的调整将会持续。这是对未来趋势的一个预测。
基于我们的现状与趋势，我们提出了相应的建设建议，就是要以市场为主，同时加强政府的宏观调控。首先对一线城市，我们要促进住房市场的长效机制的建设，注重长期稳定的发展。这也是目前一线城市政府房地产投放方面主要的基调。二线城市要以市场机制为主，促进市场深化调整，同时注重政策的长期性、稳定性，对住房市场预期起到稳定的作用。三四线城市要通过市场的作用消化现有的库存，但是由于一些城市目前已经有比较大的风险，所以要做好部分城市风险预警以及防范。
2014-12-26 10:58:03