中国住房发展报告发布暨经济新常态下住房发展
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- 倪鹏飞:
不利的影响是拖累了短期经济增长，增加了系统性金融风险。一是减低了经济增长。初步测算，2014年房地产投资对宏观经济增长直接贡献是0.48个百分点，比2013年对经济增长的直接贡献下降了0.35个百分点。可以这样判断，2014年宏观经济增长下降的主要原因，或者主要的贡献是房地产投资的下降导致的。三季度看，7.4和7.7，这中间是0.3，房地产直接的贡献就是0.3的，再加上间接贡献，当然由于这个原因，中央采取了一些刺激措施，还是保持在7.7，但是总的来说，房地产对宏观经济的影响是非常大的，也减低了就业，因为房地产是相关性很长的产业，关联性很大的产业，它的投资下降影响了就业。影响了政府投入，增加了系统性的风险。
2014-12-26 09:54:17
- 倪鹏飞:
第四，对未来的预测。2015年住房市场将呈现双重分化的趋势。在四大背景、三期重合以及买方市场到来的阶段，我们认为，本次住房调整与之前相比，调整的时间会更长，速度会更慢，程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。当然不同的层面上，有两个分化，首先是一线二线城市和三、四线城市的分化调整，一二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长，是这样的分化。二是短期调整和长期调整的分化。短期调整按照过去的经验看，只要是货币资金一松，短期调整就会回升。现在我们又出现这种状况，所以我们认为，短期出现回暖，短期的调整是有的。长期的调整，刚才说了，中期和长期，程度更深，需要很长的一段时间，叠加在一起，有升的因素也有降的因素。
所以我们总的判断，这次的调整应该是L形的调整，从原来很高下降下来，在缓步的上升，并且也不会上升到原来那样的程度。这有点像全球金融危机之后的全球经济增长的发展态势，这是我们非常重大的一个判断。中国房地产市场未来是个L形的调整，到2015年的时候，在双重分化的状态下，这个调整难以走出衰退的态势，整体呈现出乏力的态势，当然我刚才说了，一、二线城市，特别是一线城市，它的调整、它的回暖在2015年部分城市有可能会实现。
2014-12-26 09:55:14
- 倪鹏飞:
具体的原因不展开说了，有很多，既有正面的积极的原因，也有消极的原因。积极的是库存大，短期内难以消化，市场预期难以改变。还有全球经济和全球住房市场对调整有压力。积极的有两个因素，一个是主动的因素，就是居民收入的增长和城市化的推进，刚需还会继续。有两个主观的因素，就是如果我们宏观经济下滑较为严重的话，中央会采取一些措施，使得房地产不能降得太低。这五个因素综合在一起，就是我们刚才所判断的形势。
（图）我们列了一个表，是大胆的预测，根据学术研究，预测都不是特别的准确，但是我们说也要有个预测。
2014-12-26 09:56:48
- 倪鹏飞:
第五，一个政策建议，引导市场预期，稳定住房消费。很多媒体和专家都说了，现在经济进入新常态，要交给市场来决定，政府就不用管了，甚至解读说中央经济工作会议公报中就没有讲到房地产调控问题。我想告诉大家，虽然公报里没有点到住房调控问题，但事实上中央高度关注房地产市场的发展和变化的，这个高度关注也是非常正确的，我们说十八届三中全会讲到关于调节经济的问题，市场发挥决定性作用，但是政府认识这个规律，发挥更好的引导作用，我们这个团队刚从日本调研回来，日本的教训是非常深刻，政府在宏观决策方面，没有正确精准地决策，所以导致房地产市场出现崩盘，出现重大问题，进而导致宏观经济失去了二十年。越是在这个关键的时候，越是在预期不明确、不确定的状态下，在这个转折的状态下，中央政府作为宏观调控政策，不仅要高度关注、高度跟踪，而且要精准、要正确，才有可能把泡沫有个很好的吸收，把良好的信心树立起来，使得住房市场能够走上健康发展道路，进而使整个宏观经济实现健康发展。
2014-12-26 09:59:50
- 倪鹏飞:
我提几个建议：第一，完善政府调控住房市场的政策办法。我们建议建立房地产市场调控的预警机制，在区间调控什么状态下政府采取什么措施，包括采取不用管，让市场来办，这是处在绿灯区。在黄灯区要采取逆周期的调整措施，红灯区要采取行政措施。第二，取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。过剩了，市场价格一下跌，可能开发商就不再增加了，停一段时间就消化了，所以非常有必要。第三，采取必要的刺激政策，以稳定住房消费。这是在当前的阶段，宏观经济政策一直是逆周期的，过去它在上涨的时候，我们采取抑制的办法，现在处在衰退的状态下，我们当然要采取刺激的办法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根据宏观经济和房地产形势的发展，我们采取必要的措施。最重要的是，合理引导市场预期。刚才我说了，预期现在是个最关键的问题，非常非常关键的问题，之所以出现重大的问题，过去他们太乐观了，现在又太悲观了，我们千万不能走他那个路子，政府在这个过程中，既要在政策上很好的政策，又要在预期上有很好地引导。
2014-12-26 10:01:26
- 倪鹏飞:
加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境。市场不完善，真正发挥作用的时候，就发挥错误的作用了，所以要发挥市场的作用，就必须加快改革，使住房基础制度完善。一是保障制度要完善，共有产权住房制度。二是启动不动产登记，完善房地产税收制度，为房地产税征收创造条件。三是改革集体土地转换国有的制度，改善完善土地的储备交易、收益分配等制度。四是建立新的住房财政制度。五是完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国公积金储蓄银行集团，构建统一的、全国性的住房公积金管理和运作的平台。第三是推行住房抵押贷款制度，建立住房抵押贷款二级市场。再一个，在租赁市场也要有大的动作，要建立房地产承租人保护和承租者市民待遇的保护。
2014-12-26 10:02:50
- 倪鹏飞:
培育新的增长点，发挥房地产对经济增长的促进作用。我们必须清醒地认识到住房对整个宏观经济的增长不可能再像过去那样大的贡献了，因为房地产进入了这样一个阶段。但是，从整个大的房地产来说，还有贡献经济增长的空间，一个是保障房要加快，二是随着中国收入提高，消费结构的变化，旅游、文化、养生、产业和服务业都在迅速的发展，带来了旅游、文化、养老、医疗、教育、体育等相关地产要进入快速的发展期。政府适应需求结构的变化，采取措施，促进相关房地产产业的发展。
现在互联网在改变一切，那么对房地产也是一个改变，也在和房地产融合，所以我们要用互联网改造房地产业，通过互联网促进房地产的融资、开发、消费、服务，来带动经济增长。
我就给大家介绍这么多。
下面请邹琳华介绍住房市场的情况。
2014-12-26 10:04:34