主要城市商品房成交面积大幅回落

新年伊始出台的房地产调控新规犹如北方突来的风雪给火热的楼市急速降温，从上周各地的交易情况看，商品房成交量大幅萎缩，一些城市的去库存化速度开始降低。从近期地产股的表现来看，2009年12月至今，申万地产板块累计跌幅为13.85%，居23个一级子行业之首。我们认为，在严控措施刚出台期间，楼市观望态度还将持续，低迷状况或将持续到今年三月份，而12日晚间公布的调高存款准备金率，对地产股的影响更多是心理层面的，预计地产股在经历一轮超跌后还将维持盘整态势，而长线来看，我们继续维持对二、三线城市地产商的乐观态度。

成交量大幅下滑

从1月份两周交易的数据看，无论一线还是二、三线城市的交易量都出现了显著下滑。1月4日到1月8日当周，京沪深穗四大城市新房交易面积为83.7万平米，明显低于去年四季度以来单周百万平米以上的交易量。从我们统计的13个重点城市的交易情况看，1月4日到1月8日当周，上述城市新房交易面积为206.5万平米，较去年四季度的平均水平下降了48%，交易量的下滑直接导致了成交金额的萎缩。不过由于一些重点城市房价上升的态势还在继续，且成交金额下滑的速度没有成交量快，因而上述13个城市在统计期间内仍实现成交额68.19亿元，较去年四季度的平均水平下滑幅度近20%。

与此同时，一些城市新房库存的去化速度也在放缓，北京、上海、杭州、大连、西安等城市可售面积与近四周成交面积的比值均提升了1-2周，如果成交继续下滑，则2009年一季度以来去库存化持续加快的态势可能发生逆转，不过也不必过分担心，因为跟2008年比，许多城市目前的库存仍处于历史低位。我们认为，今年政策的变化不会导致再库存现象的产生，从供给角度来看，目前楼市供不应求的状况并未改变。

维持价平量稳判断

我们认为今年房地产市场的销售面积同比增长会超过15%，房价涨幅会在5%以内，经过密集出台地产调控措施后，我们仍然维持上述判断。

支持这一判断的主要理由是，首先，本轮地产调控的目的不是抑制房地产投资的过热增长，而是抑制过度的投机行为。从2009年的数据可以看出，全年地产投资增速大致在19%以内，是近十年来的低点，目前地产投资还未完全恢复，在经济基础尚未企稳的背景下，地产投资仍是拉动经济最主要的力量。

其次，在CPI尚未出现高点、M2增速仍在20%以上的情况下，地产销售面积增速和价格仍然有内在的支持动力。虽然此次国务院出台的政策主要针对二套房贷和差别化的利率政策，但在利率政策未动的前提下，地产业面临的大环境没有根本性转向。

再次，在前期频繁政策出台的背景下，目前市场更多的是观望态度，包括开发商和消费者，在预期企稳后，地产销售的速度会有所增长，不过很难再达到2009年40%以上的增速。

最后，目前开发商大都保持宽裕的资金状况，库存也处于历史较低水平，主动大幅降价的可能性不大，未来一线城市价格松动的可能性大于二、三线城市。目前来看，很多中西部城市的房价还有一定的上行空间，而北京、上海、深圳等地价格再度暴涨的可能性不大。

超跌后中线仍将盘整

从历史表现看，凡经过政策扰动，地产股都将经历为期1-2周的超跌过程，随后将恢复与大盘同步表现的特征，这一点从2005年至2007年不同地产调控周期时申万地产股与全部A股的表现便可以得到印证。经过09年12月以来的持续下跌，在随后可能的政策静默期，地产股的表现可能将从前期的超跌中恢复过来，不过随后地产股走势能否超预期还存有很多疑虑。

我们认为，2010年地产公司业绩增速比2009年放缓是大概率事件。从目前几家公司公布的2009年业绩快报可以看出，行业实现50%以上的利润增幅概率较大，受制于2009年高基数及未来政策预期的影响，地产公司今年的业绩增幅可能会低于我们先前判断的40%。

从估值的角度来看，以中报*2算，截至去年12月31日申万地产板块的整体PB为4.19倍，在经历大跌后，目前申万地产板块PB进一步向3.59倍的历史均值靠拢。且从品牌地产商万科、保利及荣盛发展、苏宁环球等公司PNAV看，目前其股价也出现了进一步的折让，我们认为，在长期看好二、三线城市地产的判断下，目前地产股超跌可能会提供短线机会，不过中期而言，预计地产股仍将维持盘整态势。