9月28日，“十一”长假前中国股市的最后一个交易日，上证综指牛气重现，冲过5500点“限速线”，大涨142.90点，涨幅2.64%。沪深两市成交量再上2000亿关口。

然而，在体现热钱“流动”的另一面，中国楼市在俗称的“金九银十”里却处处喊冷。本报记者国庆期间进行三地调查发现，北京、上海、天津等主要房地产市场新房上市量、成交量持续走低，投资人持币观望气氛浓厚。

市场冷热两重天似乎来源于此：9月27日，央行、银监会联合发布二手房房贷新规。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

27日当天，在A股指数上涨背景下，地产股板块却大跌4.21%，跌幅与“5·30”大跌时相近。“房贷新政对市场的影响将非常显著。”中原地产华北区域总经理李文杰对记者如此表示。

另外，包括住房协会副会长顾云昌、联合证券分析员任瞳在内的多位专家在接受记者采访时均认为，房贷紧缩政策很可能会使炒房资金选择撤退，并持币观望，继而增加流入股市的资金，给股市继续上升提供动力。

不过也有观点认为，新政会不会“习惯性流产”还很难说，至少在目前配套体系不全情况下威力难免打折扣。对此21世纪不动产的观点是：影响短期尚不明显。

京津沪楼市喊冷

10月2日，北京，一辆从宋家庄开往天通苑的26辆看房班车里散坐着十几个人，他们的目标只有一个：地铁5号线沿线房产。江海波混迹中间显然是“动机不纯”。

江是一个在京城手握十余套房产的职业炒客，两年前他重金押宝地铁5号线，眼看10月7日5号线开始运营，沿线房价蹿至历史高位，他寻思着“该撤退了”。拿定主意后，江也加入了看房大军搜集市场行情。

真正让江下决心全身而退的是一种敏感的嗅觉：“越来越感觉形势不对劲，我从8月开始就陆续出货了。”据江透露，炒房套现的资金以往是要很快寻找下一个房产目标的，现在“这笔钱”却顾虑重重。

原本约好3日再与记者详谈的江海波，后来却临时改变注意，理由是几个多年投资炒房的朋友有个紧急聚会，商讨撤退方案。此时，在国航做飞行员的宋明坐在天津国际大厦楼下的星巴克里，向记者谈起他购房计划的颇多遗憾。

宋在国际中心已有一套小一居，今年5月份贷款买的，本打算近期再贷款添置个宽敞的房子，现在看来计划要有变动。

改变计划的还有上海的王小姐，供职于上海某外企的王联系中介，把一套位于“东方曼哈顿”面积约211平方米的居室以750万元挂牌出售，不久之前她的要价还是780万。王小姐对抛房的解释是：“一个新政策出台，情况就不同了，谁知道还有什么政策要出来呀，投资预期也得跟着改，没办法。”

事实上，记者在采访调查中了解到，在上述卖房、抛房者的个案背后，是京津沪三地房产市场进入所谓的“金九银十”以来不断喊冷的现实。

10月1日，正逢黄金周看房高峰期，记者在上海市区多个地段看到，很多中介选择“十一关门休假”。这与往年的黄金10月大相径庭。即便是9月底的几天里，中原地产、信义房产、汉宇地产80%以上的门店甚至一度遭遇“零签约”的尴尬局面，这在上海楼市还是第一次。

记者在2007上海房地产秋季展示会上还看到，外地楼盘、上海本地偏远楼盘占到整个展会相当比例，中心城区楼盘寥寥无几。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，9月前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，“金九银十”风光不再。

在天津，记者走访了位于天津万科大厦内的龙胜置业公司，原本有下属60多家门市的房产中介公司宽敞明亮的营业大厅中鲜有购房者。“这哪儿像金九银十啊！”刚来公司不久的业务员小刘对记者说：“国庆节的人流明显没有以前火，一些大客户都流失了。”小刘说的大客户，指的就是那些有钱有规模的炒房者。

无独有偶。在房市持续高烧的北京，记者走访了位于西直门、朝阳门的多家房产中介，看到的情形同样冷清。一些楼盘的售楼处退房者反而在增多。

据记者了解，在9月中旬结束的北京秋季房展上，也呈现出了“参观意愿浓、实际成交淡”的局面。该房展会参展的楼盘仅有32个，北京市内的项目仅过10个，意向成交1776套的低量预示着北京房市交易正陷入低谷。

一笔炒楼“明细账”

今年前8个月还一片红火、歌舞升平的楼市，缘何掉头直下？

在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵，股市的钱自然会多。那么，投资楼市目前真的已经不划算了吗？

多位业内人士接受采访时都分析，除了泡沫越聚越多、房价过高引起多方打压等宏观面因素外，央行提高第二套住房贷款首付规定，给了房地产炒客们当头棒喝。

建行北京分行的一位分析人员秦女士给记者详细算了一笔账，结论是炒房的成本大肆增加，风险凝聚。

秦女士告诉记者，现在5年期以上房贷年利率为7.83%，购买第一套房的优惠幅度为15%，则实际年利率为6.6555%；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613%。

据她分析，以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8万元。

“假如我拿100万现金投资总价在100万左右的房产，以前可以贷款买三套，现在只能买两套了。”令江海波感到吃亏的是，最终还要多付出近20万元的利息，“对投资者而言，这可不是小数目”。

据央行最新统计，今年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆 。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。

按照江的预计，炒房投资回报的数额要有底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压，整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示，超过六成人认为，在房贷新政之下，需要拿更高首付款去买房，会抑制炒房人的行为，并最后影响到房价。

顾云昌认为，国家调控会继续应用银根紧缩政策，这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。薛建雄称：“新政可能导致上海楼市前几个月的涨速放慢。”

而从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看，早在9月初市场得到“可能提高首付”消息后，交易量立即有所减少。9月中下旬，投资者的观望情绪加剧。