不良房贷遭遇执行难银行试探“换房攻略” -- 中国发展门户网

贷款人赵先生于2004年与银行签订房屋担保借款合同，约定借款金额为250000元，利率为月息5.4%。，期限为60个月，赵先生提供上海市某村的房产作为抵押担保。2005年10月贷款出现逾期，银行于2006年11月宣布该贷款提前到期并向法院提起诉讼，要求解除与赵先生的房屋担保借款合同并返还借款及利息。

法院于2007年5月作出判决，解除赵先生与银行的借款合同并判令赵先生返还所有借款和利息。但赵先生由于经济原因且身患疾病，无力归还欠款，银行遂申请对其抵押房产拍卖。但是在执行的过程中，由于赵先生抵押给银行的房产是其唯一的房产，根据最高法院对于房产抵押执行的司法解释，法院无法对其房产进行强制拍卖。

最高院在2004年11月4日公布的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：银行虽然可以查封被抵押的房屋，但是对于只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债。

根据该银行支行的统计，银行遭遇的难题大致分为三类。一是抵押房产为被执行人唯一的房产，且本人及其家人居住在内，法院无法进行强制执行拍卖(上述案例就是如此)。二是抵押房产下存在多人户籍，非债务人独有，法院无法进行强制执行拍卖。三是被执行人失踪，其抵押房产有他人居住，法院不愿引起社会矛盾，遂中止执行。

由于案件胜诉也得不到最终执行，拖延下去也毫无办法。“最后，银行只好就将其列入坏账冲掉，虽然不排除有些贷款人就是这样恶意地逃脱债务。”郑律师说。

法律两难

官司胜了，执行却败了。

据了解，这些不良贷款案例中，有相当数量的就属于一套房抵押贷款无法执行。而法律人士认为，这一类案件所遭遇的既是一个现实的问题，也是一个法律的问题。

浦东新区人民法院副院长曹洁坦陈：“浦东法院在对生效判决的执行中，自然人作为金融案件被执行人的比例逐年上升，2004年时不足25%，去年已超过70%。该类案件大都是由于无力归还房屋、车辆贷款引起。”由于各大银行总部注册地多在浦东，浦东新区人民法院这一数据则颇具代表性。

2005年12月21日，最高人民法院就公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》。其中明确：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

看起来，2005年的司法解释为银行处理拖欠房贷者房产开了绿灯，但是“只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债”的规定仍然没有改变，而现实中，基本上无法执行只有一套住房的客户。

谋求解决路径

在金融司法保障研讨会上，上海工行、建行、农行等多家银行都在谋求通过“大房”换“小房”，“使用权”换“所有权”等方式来解决。

建行上海分行副行长沈芳珍解释说：“贷款人向银行贷了一部分款项购房，现在无法归还贷款，但是房子的价格又超过贷款，最好可以用房价和贷款的差价再买一套小房子，这样既保证了一家人的居住，又保证了银行债权的实现。或者搬出产权房后，可以租房子住。”但是，如何来大房子换取小房子，或使用权房换取产权房，银行无法单独完成此事，而目前又没有政府、法院或者其他社会中介机构可以共同处理此类问题。

沈芳珍表示愿意多搜取相关的资源，比如建造廉租房以及获得政府的补贴，从而有效地保障困难者的利益。“至于以租代换贷款，我们也应该积极主动。”

农行上海分行法律事务处处长丁红也很同意这个办法，她认为这样既保障金融工作的执行，又能保护当事人的合法利益。“我们银行非常愿意配合法院作探索，我们愿意承担社会责任。”

对于这一问题，其实各家银行面临的都是共性的问题，这一方法要施行也还有不少障碍。中行上海分行副行长仇振明就表示：“我们也想了一些措施，但是如何买房子、产权如何分配、固定资产的投资又要申请指标，如何保证回报率？”而且大房换取小房，户口是否能够迁移都是问题。此外，税负的重复问题，过户费、处置费用的成本都很高。

据介绍，在实践中也确有银行通过房产中介用“以大换小”的方式置换抵押房产，从而取得两套置换房产的差价归还银行贷款。“但这种方式并非强制性的，而是建立在当事人双方协商一致的基础上的，在多数情况下，被执行人往往拒绝这样的方式。”郑新冀就试图做这样一个中介化解这一难题，但是困难重重。

郑新冀还表示，律师和中介从中参与，他们的利益也要保证，操作过程也多有花费，但是银行往往没有这方面付费的预算，所以他即便有心也还是难以操作。

“换房”虽好，但也还不够完美。或许正因此，曹洁对这类建议只表示，银行对于法院和政府如何处置不良贷款提了很好的建议，但如何实施还需要进一步研讨。(田享华王芳)

来源：第一财经日报