做高成本延期结算避税漏税花样多

华泰证券高级研究员张驰飞介绍，2009年，房地产上市公司平均毛利润为29%，净利润不到20%，从利润情况看，并没有比其他行业高出许多。但通过多种手段避税漏税后，利润提升空间巨大。

据了解，江苏地税局2009年查处的房地产企业涉税案件中，列前十位的企业涉税金额高达1.1亿元，最多的一家企业偷漏税2500多万元。

中国财政学会理事、南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授说，房地产行业税收漏洞多是事实，据某地税务部门统计，有九成开发商存在税收问题，有的地方实际征缴额与应征缴额之间存在很大差距。他介绍，房地产项目纳税主要有两大块：一是5.5%的营业税;二是33%的企业所得税。而开发商可通过多种手法避税漏税：

一、利用房屋预售收入定义不准确避税。预售收入关系到营业税多少，我国税收在测算预售收入环节，中央与地方的规定存在脱节。开发商在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小。有的开发商等到房子基本上卖出去后，迅速将购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算进销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，逃避了营业税。

二、应纳税所得额计算方式存在缺陷。所得税是房地产项目需要缴纳的最大税款，也是避税的最大黑洞。不少地方的地税部门规定，“经过有关部门验收合格”，项目才算完工。因此，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收后才能进行。因为一个项目需要建委、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程为开发商提供了偷税便利，有些发商利用滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。

在滚动开发中，开发商又会把前一项目中赚来的钱投入下一个项目，使其成本无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定。有的开发商在住宅项目接近尾声时，再投资建设商业项目，把住宅部分所赚利润全部投入商业项目，避免交纳巨额所得税。

三、对项目销售环节交纳的所得税，不少开发商采取“拖”的办法。最常见的操作手法是在一个项目内留下几套房子不销售，项目因此无法结算。一些开发商在交纳预收企业所得税后，一拖就是好几年，造成税收黑洞。这种手法也同样被用于土地增值税的清算中。

四、税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税在实际征管中的有效办法，应当按“规定预征率”预征，项目完工决算应进行土地增值税清算，但现实操作中，能清算的房地产企业很少。

地方招商引资“方便”房企漏税

有关专家认为，开发商漏税现象普遍存在，与地方税源之争有密切关系。一些大开发商往往是地方招商引资项目，通常享受税收优惠政策。税务部门一方面要完成税收任务，另一方面害怕与投资者产生不快。因此，开发商要求的一些条件，地方政府和税务部门能操作的往往都会给予方便。针对房地产税收政策中的漏洞，有关专家建议：

一是有关政府部门加快建立房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，尽快执行统一政策。同时加强税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门的信息交换与共享，最大限度掌握有关涉税信息，做到应收尽收。

二是打破房地产暴利行业属性，可考虑对房价上涨过快地区设置新的税种。

三是在房地产开发领域，规范和遏制地方政府“税源之争”“财政返还”“财政补税”等方式，将其视为“应收不收”，加大对房地产偷漏税行为的打击力度。