“规划是死的，人是活的，一般拿地是稳赚不赔的买卖，不增加利润，谁会改规划？”一龙头开发商人士对记者直言不讳。在频繁诞生地王的广州，退地和修改规划已成常态，改规划过程中，存在着不为购房者所知的容积率猫腻。

地王改规划通过公示

2009年轰动一时的雅居乐广州科学城地王，在公众不知不觉的情况下，已将规划做了改动。

今年3月31日，一则关于“雅居乐科学城地王从55米拔高至100米、建筑面积提高80%”的消息似乎是凭空爆出，将雅居乐推上舆论的焦点。

而此次轰动的制造者，是曾经创造“史上最长拍地时间”的地王。2009年10月，历时5个小时，经过101轮竞拍之后，雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等一大群地产巨头，以43.41亿元夺标科学城KXC-F8-1-1地块，楼面地价达7074.36元/平方米，溢价152%，该地块占地约30万平方米，容积率不超过2，合约建筑面积约60万平方米，建筑限高55米。

然而据记者了解，早在2月3日，雅居乐科学城编号“KXC-F8-1-1地块”规划设计条件就已作出调整，在广州萝岗开发区规划局网站做批前公示，雅居乐拟申请将该项目的住宅楼工程建筑高度由55米调整为100米。

从调整方案公示到消息被曝将近两个月，却似乎无声无息。而当3月31日，记者登录广州萝岗开发区规划局网站，却发现该网站无法打开。

4月1日下午，记者发现萝岗开发区的网站能打开了。雅居乐集团人士告诉记者，科学城项目公示日期是从2月3日到2月12日，目前还需要补充些资料，申请尚未被批准。

广州市萝岗区规划处人士告诉记者，科学城地块已经公示完了，只做了高度调整，是从55米调整到100米，只要土地利益相关人没有提出问题，符合规划条件，走完审批流程，一般通过规划调整就没问题，从公示完算起，最多40个工作日内出审批结果。

拔高可多获几亿销售额

对于地王改规划“增高”，雅居乐集团人士表示，是顺应市场需求而调整产品组合，更有效地利用土地，可能现在很多客户会喜欢高层产品，此次只是调高楼层,但可能会通过减少楼数、加大楼距等方法来保持容积率不变。

然而，一位龙头开发商人士给记者算了一下，每层高度约2.8米，原来限高55米，大约是20层，如果拔高至100米，大约是36层，拔高后的每栋楼建筑面积增加了0.8倍，总的建筑面积不变，意味着占地面积就可减少约1/2，多出的土地面积可增加绿地面积，也可建洋房或别墅。

“2的容积率，楼层拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端产品，多建20栋独立别墅，就可多几亿的销售额，建筑成本都差不多，项目利润的关键是提升土地成本与售价的空间。”上述龙头开发商人士告诉记者。

据记者了解，不改容积率，只调整产品的规划被通过几乎没有困难，但事实上，最后拔高建成的容积率一般还是会增加不少。“一般来说容积率小于等于2，最后实际的容积率可以做到2.4左右。”上述龙头开发商人士告诉记者。

对于这种说法，雅居乐另一位高层人士也不避讳，为了增加利润，建成物业容积率大多高于规划容积率，“基本上所有开发商项目都是这样，规划和实际的容积率是有差别的，一般人看不出来，购房者买房也不可能拿尺去量。”

“对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。”万科一人士告诉记者。

政府为地王开辟绿色通道

但当初科学城地块在出让时，规划局已经限制高度，现在调整高度，对周边整体市貌和规划的影响引起了大家的关注。

“修改规划，一不改容积率，二不影响别人，即使限制高度，也是可以调的。”雅居乐集团人士表示，其实这种规划调整很常见，如珠江新城、猎德村，但是外界不了解是政府还是开发商的要求，有时候是政府要求改规划，只要不违背整个区域规划，单个项目规划修改没什么不可以。

“基本上每一个项目都会改规划，在土地出让时，没有画好图纸，只是规定容积率多少，可操作的空间很大，一般要等到报建的时候才改。”合富辉煌首席分析师黎文江说，原来规划小高层是以节约为原则，但从小高层到高层，没有修改容积率，规划局也说不出不批的理由。“明知不对但是无法反驳。”

回头看2007年的广州地王都采取了退地方式，如富力退掉了位于广州白云云祥路地王，金地集团退掉了番禺中心城区南区4-2地块，中莱退掉了萝岗地王；或者是改变土地用途，万科海珠区纺织路等四个地王改成了绿地等等。

但因公众过于关注，开发商已经很难故技重施，对2009年的地王，如今都不约而同很低调地采用了调整规划方式，以逃避公众的视线。开发商拿地王，抬高当地房价，最后政府帮忙开辟绿色通道，通过修改规划提高利润，双方合谋的利益链暴露无遗。

“只是限制高度，没有说高层和别墅具体要建多少，要建在哪，改起来很灵活。”上述龙头开发商人士告诉记者。地王改规划俨然已成为一种风气，买了再改，而且“改起来很灵活”的潜规则令人担忧。