差别化政策措施控投机

为了能让平抑房价的措施更为有效地发挥作用，此次政府工作报告中还提出以抑制投机性购房和大力整顿与规范房地产市场秩序等方式，进行严格的调控。

温总理表示，要抑制投机性购房，加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。

对此，上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(博客)分析，这基本上是“国四条”政策的重申，但一些政策也有微调，如由此前“抑制投资投机性购房”转向“抑制投机性购房”，这显示政策有所缓和。

“这几个措施是相辅相成的。对于房地产调控来说，仅有差别化信贷政策是不够的；一定要有税收政策等其他配套政策配合，才能达到最好的实施效果。”全国政协委员、上海银监局局长阎庆民告诉记者。

在阎庆民看来，政府工作报告中关于房地产市场最重要的内容，就是整顿和规范房地产市场秩序。具体内容包括：完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

“最重要的就是要整顿和规范房地产市场秩序。目前，房地产市场的开发企业良莠不齐，既有专业房地产公司，也有主业并非房地产的外行，很多制造业、医药、石油等等行业的企业都在从事房地产开发。”阎庆民认为，“要适度控制脱离核心主业的企业从事房地产开发。”

中原三级市场研究部认为，从政府工作报告中可以看出，一系列对投机的打压措施将使得2010年房产市场已不可避免将进入调整。部分大城市的房价甚至有可能出现向下10%左右的调整。

调控任重道远

此次政府工作报告中，温总理指出，各种积极变化和不利影响此长彼消，短期问题和长期矛盾相互交织，国内因素和国际因素相互影响，经济社会发展中“两难”问题增多。

而房地产市场的调控也同样面临着这样的“两难”困境。统计数据显示，2009年，中国内地的商品房销售达到9.37亿平方米，增长42.1%。但成交量的增加并未解决好“住有所居”问题，相反，部分城市房价过快上涨的势头，反而使中低收入者的购房梦想更远了。

2月27日，温总理在与网友交流时坦言，自己也知道所谓“蜗居”的滋味。“去年房价过快上涨，民众的心情我非常理解。”他说，“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

这一表态无疑对2010年的房地产调控提出了重要课题。

其次，由于土地供应、流动性充裕等促使2009年房地产价格暴涨的根本要素并没有改变，保障房土地供应面积增加，就意味着商品房土地供应面积减少。这将会进一步加剧商品房供不应求的局面。如果要在此基础上增加供应，势必要增加中小户型的房产供应。但历史经验表明，这一措施效果并不明显。

对此，著名经济学家、全国政协委员厉以宁建议说，“该怎么办？中国房地产问题首先是供给不足的问题，所以应该把供给问题分开来办。”

此外，土地调控也面临同样的难题。众所周知，土地财政目前已成为地方财政的主要来源，这也被视为地价高涨的重要原因，因此，在此次政府工作报告中，中央政府用“促进房地产市场平稳健康发展”、“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”来确定2010年的房地产市场调控目标时，也试图在地方政府的土地财政和满足人民群众基本住房需求之间寻找一条平衡的道路。

从上述分析可以看出，在中央政府的定调后，虽然部分政策收紧或者更加严厉，但房地产市场的基本要素并未改变，是以2010年既不会出现房价过快上涨，也不会出现下跌趋势。从总体上看，由于打击了过度投机、增加了房地产市场供给，房地产市场将有望实现“平稳健康发展”，房价也会向着稳中有升的方向发展。